Riduzione ICI/IMU solo per degrado fisico sopravvenuto, non per difformità edilizie (Cass. civ. Sez. 5 n. 6875 del 22.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini ICI e IMU, la riduzione del 50% dell’imposta per gli immobili inagibili o inabitabili presuppone che l’immobile versi in una condizione di obiettiva inidoneità alla sua utilizzazione, dovuta a degrado fisico sopravvenuto o a obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione. Tale condizione non coincide con il mero mancato utilizzo dell’immobile né può essere desunta da sole ragioni di natura edilizio-urbanistica o igienico-sanitaria, come l’assenza di autorizzazioni edilizie o il degrado ambientale. Le norme agevolative sono di stretta interpretazione e non ammettono applicazione analogica o estensiva.

Il Fatto

La società contribuente impugnava gli avvisi di accertamento ICI per l’anno 2011 e IMU per l’anno 2012, relativi ad immobili siti in Prato, per i quali il Comune aveva disconosciuto la riduzione del 50% prevista per i fabbricati inagibili o inabitabili. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso, ma la Commissione Tributaria Regionale della Toscana, investita dell’appello della società, rigettava le doglianze della contribuente. Quest’ultima ricorreva quindi per cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione delle norme disciplinanti l’agevolazione e l’omesso esame di fatti decisivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, condividendo le censure della società contribuente. Quanto al vizio di motivazione, ha invece rigettato le doglianze, richiamando il consolidato orientamento secondo cui, dopo la riforma dell’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., è denunciabile solo l’anomalia motivazionale che integra una violazione del “minimo costituzionale”, come la motivazione apparente o perplessa. Nel caso di specie, la sentenza impugnata aveva ampiamente argomentato, esaminando la vicenda fattuale e l’ordinanza sindacale di inagibilità.

La censura di violazione di legge è stata, invece, ritenuta fondata. La Corte ha ricordato che il presupposto per la riduzione d’imposta è l’inagibilità o inabitabilità intesa come obiettiva inidoneità dell’immobile all’utilizzazione, derivante da obsolescenza, cattiva manutenzione o carenze intrinseche. La Suprema Corte ha chiarito che solo i fabbricati che presentano un degrado fisico sopravvenuto o un’obsolescenza funzionale, non superabile con interventi di manutenzione ai sensi dell’art. 24 d.P.R. n. 380/2001, possono fruire dell’agevolazione.

La Corte ha quindi escluso che possano essere assimilati agli immobili inagibili quelli affetti da difformità edilizie o carenti dal punto di vista igienico-sanitario. La legge non contempla, tra i presupposti dell’imposta, la regolarità edilizia o l’abitabilità. La riduzione è stata riconosciuta dal giudice di merito solo in virtù dell’ordinanza sindacale di inagibilità, senza verificare che l’inagibilità dipendesse dalle condizioni di fatiscenza. La Corte ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, affinché applichi i principi enunciati.