Simulazione relativa del prezzo nella vendita immobiliare: prova per testimoni e presunzioni preclusa tra le parti (Cass. civ. Sez. 2 n. 1861 del 27.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La pattuizione con cui le parti di un negozio soggetto al vincolo della forma scritta abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell’atto scritto configura una simulazione relativa parziale, che coinvolge un elemento essenziale inerente all’oggetto del contratto. Tale pattuizione soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall’art. 2722 c.c., dovendo essere equiparata all’ipotesi di dissimulazione del contratto. Ne consegue che la prova per testimoni e per presunzioni della simulazione del prezzo nella vendita immobiliare è ammessa solo nelle ipotesi previste dall’art. 2724, n. 3, c.c., ossia quando il contraente ha senza colpa perduto il documento o quando la prova è diretta a far valere l’illiceità del negozio. Il mero fatto storico dell’avvenuto pagamento dell’intero corrispettivo originariamente concordato non può superare la prescrizione inerente alla misura del prezzo contemplata nel contratto definitivo, che costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni delle parti.

Il Fatto

La vicenda trae origine dalla domanda proposta dall’acquirente di un immobile nei confronti dei venditori, volta a ottenere la restituzione della somma di euro 130.000,00 versata in eccedenza rispetto al prezzo di euro 170.000,00 indicato nel contratto definitivo di vendita del 15 giugno 2006, a fronte del prezzo di euro 300.000,00 stabilito nel contratto preliminare del 29 ottobre 2005. Il giudice di primo grado accoglieva la domanda di ripetizione, mentre la Corte d’appello, in riforma, la rigettava ritenendo che il pagamento integrale del prezzo originario dimostrasse la sopravvivenza della pattuizione contenuta nel preliminare. A seguito dell’impugnazione, la Suprema Corte cassava tale pronuncia, enunciando il principio secondo cui il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni, superando il preliminare, salvo che le parti abbiano posto in essere un accordo scritto contestuale al rogito che attesti la sopravvivenza di obblighi o prestazioni ivi contenuti. Nel giudizio di rinvio la Corte d’appello rigettava l’appello, condannando i venditori alla restituzione della somma; avverso tale sentenza questi ultimi proponevano ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, esaminando congiuntamente i motivi concernenti la violazione dell’art. 1417 c.c. e dell’art. 2729 c.c., in quanto avvinti da evidenti ragioni di connessione logica e giuridica. I ricorrenti sostenevano che la prova dell’effettiva misura del prezzo, pari a euro 300.000,00, sarebbe emersa dalla concatenazione dei versamenti effettuati nell’intervallo temporale intercorso tra il preliminare e il rogito notarile, quali prove documentali del corrispettivo realmente concordato. La Corte ha tuttavia chiarito che la pattuizione di un prezzo diverso da quello indicato nell’atto scritto, in un negozio soggetto al vincolo della forma scritta, integra una simulazione relativa parziale, poiché incide su un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto. Pertanto, la prova per testimoni e per presunzioni di tale pattuizione incontra, fra le parti, i limiti dettati dall’art. 1417 c.c. e contrasta con il divieto posto dall’art. 2722 c.c., in quanto deve essere equiparata all’ipotesi di dissimulazione del contratto.

La Suprema Corte ha ulteriormente precisato la distinzione tra simulazione assoluta e relativa ai fini dei limiti probatori. Nel caso di simulazione assoluta, l’accordo simulatorio non rientra tra gli atti per i quali è richiesta la forma scritta, sicché la prova testimoniale è ammissibile in tutte le ipotesi contemplate dall’art. 2724 c.c. Diversamente, nel caso di simulazione relativa, quando la domanda è proposta dalle parti o dagli eredi, la prova per testi o per presunzioni, essendo diretta a dimostrare l’esistenza del negozio dissimulato, è ammessa soltanto nell’ipotesi di cui al n. 3 dell’art. 2724 c.c., ossia quando il contraente ha senza colpa perduto il documento, ovvero quando la prova è diretta a far valere l’illiceità del negozio. Ne consegue che il giudice di merito non avrebbe potuto desumere la simulazione relativa del prezzo attraverso un ragionamento inferenziale, ricavato dalla disamina dei documenti prodotti, in assenza di una specifica controdichiarazione scritta.

Quanto al primo motivo, la Corte ha ritenuto infondata la tesi dei ricorrenti secondo cui l’avvenuto pagamento integrale del corrispettivo originario avrebbe dimostrato la volontà delle parti di conservare la pattuizione sul prezzo contenuta nel preliminare. I documenti prodotti erano infatti probatori dei soli avvenuti pagamenti e non dell’esistenza di un accordo scritto sull’effettiva misura del prezzo, posto in essere contemporaneamente alla stipula del contratto definitivo. La Corte ha altresì rigettato il motivo concernente la dedotta ultra-petizione, rilevando che, in mancanza di un accordo espresso e contestuale alla stipula del definitivo, la domanda di ripetizione dell’indebito doveva considerarsi provata per carenza della causa giustificativa dell’esborso avvenuto in eccedenza rispetto all’importo fissato nel rogito.