Valore normale degli immobili e moltiplicatore 1,3: motivazione apparente e criterio legale (Cass. civ. Sez. 5 n. 17941 del 04.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
È nulla per motivazione apparente, ai sensi dell’art. 132 c.p.c. e dell’art. 36 d.lgs. n. 546/1992, la sentenza della Commissione Tributaria Regionale che rigetta l’appello dell’Ufficio finanziario fondando la decisione su argomentazioni inconferenti rispetto al thema decidendum, perché relative a un diverso rilievo accertativo. In tema di rettifica del valore normale dei fabbricati, ai sensi dell’art. 1, comma 307, l. n. 296/2006 e del provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 27 luglio 2007, per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni il valore normale si determina applicando al valore medio dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare il moltiplicatore pari a 1,3, criterio che costituisce legittima specificazione delle norme di cui all’art. 54 d.P.R. n. 633/1972 e all’art. 39 d.P.R. n. 600/1973.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava alla società due avvisi di accertamento, per gli anni 2004 e 2005, con i quali veniva rettificato il reddito d’impresa per maggiori rimanenze finali, maggiori ricavi da cessione di fabbricati e omessa fatturazione, ai soli fini IVA, di acconti desunti dai conti di mastro. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva parzialmente i ricorsi della società, annullando gli avvisi per la parte relativa alle rimanenze finali per mancanza di prova ed erroneità del calcolo, e riducendo i ricavi da cessione di fabbricati per l’anno 2004, ritenendo inapplicabile il coefficiente di valorizzazione pari a 1,3.

La Commissione Tributaria Regionale, adita sia dall’Ufficio sia dalla società, rigettava entrambi gli appelli, confermando la sentenza di primo grado. Avverso tale decisione l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione, notificato agli ex soci della società, nel frattempo cancellata dal registro delle imprese, deducendo due motivi: nullità della sentenza per omessa e apparente motivazione con riferimento al rilievo sulle rimanenze finali e violazione della normativa in materia di rettifica del valore normale degli immobili.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato congiuntamente i due motivi, in quanto strettamente connessi, ritenendoli fondati. Con riferimento al rilievo sulle rimanenze finali, la sentenza impugnata risulta affetta da vizio di motivazione, avendo la Commissione Tributaria Regionale rigettato l’appello dell’Ufficio richiamando l’inapplicabilità del moltiplicatore di 1,3, criterio che atteneva esclusivamente alla diversa questione dei ricavi da cessione di fabbricati. La motivazione è, quindi, del tutto inconferente rispetto al thema decidendum concernente le rimanenze, per le quali il primo giudice aveva annullato gli avvisi per carenza probatoria ed errore di calcolo.

Quanto al profilo relativo alla determinazione dei ricavi da cessione di fabbricati, la Corte ha richiamato l’art. 1, comma 307, l. n. 296/2006, che demanda al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate l’individuazione periodica dei criteri per la determinazione del valore normale dei fabbricati. Il successivo provvedimento direttoriale del 27 luglio 2007 ha stabilito che, per gli immobili ultimati o ristrutturati da non più di quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo “ottimo” ovvero, in mancanza, applicando al valore medio un moltiplicatore pari a 1,3.

Da tale quadro normativo la Corte ha desunto la piena attendibilità del criterio applicato dall’Ufficio, che risulta conforme alla disciplina vigente ratione temporis. L’orientamento espresso dalla Commissione Tributaria Regionale, che aveva escluso l’applicabilità del coefficiente, si pone pertanto in violazione della normativa primaria e secondaria richiamata. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sardegna, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.