Il muro di sostegno dei giardini esclusivi non è parte comune del condominio (Cass. civ. Sez. 2 n. 11404 del 27.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La circostanza che un muro di sostegno di giardini soprastanti di proprietà esclusiva sia posto in collegamento con la struttura di un complesso immobiliare non è di per sé sufficiente a includerlo fra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., atteso che tale opera, per sua natura destinata a svolgere funzione di contenimento di quei giardini, può essere compresa fra le cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero qualora sussista un titolo negoziale che espressamente la consideri di proprietà comune. L’art. 887 c.c., in materia di costruzione del muro di separazione tra fondi a dislivello, si limita a stabilire la ripartizione delle spese di costruzione e conservazione, senza imporre al proprietario obblighi più ampi di quello, derivante dal principio generale del neminem laedere, di non recare danno al vicino. La responsabilità per i danni cagionati a terzi dalla rovina del muro di sostegno va pertanto ricondotta all’art. 2053 c.c., che grava sul proprietario, nozione nella quale è da includere ogni disgregazione dell’edificio o di manufatti accessori. È inammissibile, per consumazione del diritto di impugnazione, il ricorso incidentale proposto dal ricorrente principale dopo la notificazione del proprio ricorso, che resta esaminabile solo come controricorso.

Il Fatto

La controversia traeva origine dalla morte di un uomo, avvenuta a seguito del crollo di un muro di contenimento sito in una proprietà. Gli eredi della vittima convennero in giudizio il proprietario del mappale su cui insisteva il muro, il Condominio, il costruttore e i proprietari di un fondo confinante, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni. Il Tribunale accolse la domanda nei confronti del solo proprietario del mappale, condannandolo al pagamento di somme in favore degli attori.

La Corte d’appello, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, rideterminava l’importo del risarcimento. Avverso tale pronuncia proponevano ricorso per cassazione sia il proprietario del muro, sia gli originari attori. Resistevano con controricorso le altre parti, tra cui il Condominio, che proponeva altresì ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte, riuniti i ricorsi, ha innanzitutto dichiarato inammissibile il ricorso incidentale proposto dagli attori nel controricorso, rilevando che la proposizione del ricorso determina la consumazione del diritto di impugnazione, non potendo il ricorrente aggiungere nuovi motivi dopo la notificazione del proprio atto. Ha inoltre ritenuto inammissibile il primo motivo di ricorso degli attori, formulato in modo generico e confuso, nonché non sindacabile in sede di legittimità l’esame congiunto di distinti motivi di appello operato dal giudice di merito, salvo che non abbia inciso sull’attività del giudice stesso per omessa pronuncia o difetto di motivazione.

Quanto al merito, la Corte ha escluso la natura condominiale del muro, confermando l’accertamento del giudice di appello secondo cui l’opera svolgeva una funzione di contenimento dei soli giardini soprastanti di proprietà esclusiva. Ha precisato che il semplice collegamento strutturale con l’edificio condominiale non è sufficiente a far scattare la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c., occorrendo la prova di una diversa destinazione al servizio comune o di un titolo che ne disponga la proprietà comune. In tal senso, la Corte ha operato una correzione della motivazione, chiarendo che l’art. 887 c.c. disciplina solo la ripartizione delle spese e non può fondare un’azione di responsabilità.

La Cassazione ha infine confermato la responsabilità del proprietario del muro ai sensi dell’art. 2053 c.c., per i danni cagionati dalla rovina dell’opera, escludendo ogni efficacia di giudicato alle sentenze penali evocate e ritenendo non sindacabile in sede di legittimità la valutazione delle risultanze istruttorie operata dalla Corte territoriale. Ha dichiarato assorbito il ricorso incidentale del Condominio e compensato le spese del giudizio di cassazione.