Presunzione di condominialità non vinta dall’abusività del vano seminterrato (Cass. civ. Sez. 2 n. 16556 del 27.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento della natura condominiale di un bene ai sensi dell’art. 1117 c.c. prescinde dalla sua inclusione nel titolo autorizzativo o nel regolamento di condominio: tale presunzione può essere vinta solo da una riserva di proprietà esclusiva contenuta nel primo atto costitutivo, mentre è ininfluente l’eventuale natura abusiva del cespite. Inoltre, l’interpretazione della domanda giudiziale, volta a identificarne il “bene della vita” richiesto, non viola l’art. 112 c.p.c. se la questione è stata comunque affrontata dalle parti, trattandosi di attività riservata al giudice di merito, sindacabile in legittimità solo per vizio di motivazione. Infine, l’azione di un condomino per l’accertamento della natura condominiale di un bene non richiede l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, qualora il convenuto si limiti a eccepire la propria proprietà esclusiva senza spiegare domanda riconvenzionale.

Il Fatto

Una proprietaria di un immobile acquistato all’asta agiva in giudizio nei confronti di altri soggetti per vedere accertato il proprio diritto di comproprietà su una rampa carrabile, sui box e sulle cantine del fabbricato. Il Tribunale accoglieva solo parzialmente la domanda, riconoscendo alla attrice la comproprietà sull’area carrabile antistante l’edificio, ma non sui locali seminterrati.

La Corte d’Appello, nel confermare la sentenza di primo grado, escludeva la natura condominiale del vano seminterrato adibito a box e cantina sul presupposto che esso non fosse compreso nel titolo autorizzativo dell’edificio e fosse quindi da ritenere abusivo, non configurandosi un vincolo pertinenziale con il fabbricato. Avverso tale decisione proponevano ricorso per cassazione gli originari convenuti, mentre la proprietaria spiegava ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo del ricorso principale, relativo alla presunta violazione dell’art. 112 c.p.c. I giudici di legittimità hanno ricordato che l’interpretazione della domanda è attività riservata al giudice di merito e che la modifica degli elementi costitutivi della domanda non integra una domanda nuova se questa resta connessa alla medesima vicenda sostanziale, senza compromettere le potenzialità difensive della controparte.

È stato, inoltre, rigettato il secondo motivo, con cui si deduceva la violazione dell’art. 102 c.p.c. per il mancato coinvolgimento di tutti i comproprietari della rampa. Sul punto, la Corte ha richiamato il principio secondo cui, quando un condomino agisce per l’accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio se il convenuto non formula una domanda riconvenzionale volta ad ampliare il thema decidendum.

Accogliendo invece il ricorso incidentale, la Cassazione ha censurato la sentenza impugnata per non aver considerato che la presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. deriva dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune. La natura abusiva del vano e la sua mancata inclusione nel titolo autorizzativo sono, infatti, circostanze ininfluenti: solo un’espressa riserva di proprietà contenuta nel primo atto costitutivo del condominio può vincere la presunzione.

In definitiva, la Corte ha rigettato il ricorso principale, accolto quello incidentale, cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, affinché accerti la proprietà del locale seminterrato facendo esclusivo riferimento al contenuto del primo atto costitutivo del condominio.