Sottotetto e legittimazione al risarcimento senza probatio diabolica (Cass. civ. Sez. 2 n. 9437 del 14.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di risarcimento del danno subito da un bene immobile a causa di un illecito, l’attore non è tenuto alla probatio diabolica della proprietà, dovendo la legittimazione essere desunta da qualsiasi elemento documentale e presuntivo idoneo a escludere un’erronea destinazione del pagamento. In mancanza di titolo, la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto si determina in base alle sue caratteristiche strutturali e funzionali: se destinato oggettivamente all’uso comune, si applica la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.; se assolve alla funzione di isolare l’appartamento dell’ultimo piano e non è idoneo a un uso autonomo, costituisce pertinenza di quest’ultimo. In entrambi i casi il proprietario o il condomino è legittimato ad agire, il secondo solo pro quota. L’impegno dell’appaltatore a eliminare i vizi denunciati costituisce tacito riconoscimento e, senza novare l’obbligazione originaria, sottrae il diritto di garanzia ai termini dell’art. 1667 c.c., ma solo con riferimento ai vizi contestati.

Il Fatto

Un condomino aveva convenuto in giudizio un altro condomino, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni e all’esecuzione di opere per la risoluzione di fenomeni dannosi. Il Tribunale aveva accolto la domanda, rigettando la domanda di garanzia proposta dal convenuto nei confronti dell’impresa che aveva eseguito i lavori e dichiarando assorbita la relativa richiesta di manleva verso la compagnia assicurativa. La Corte d’appello aveva confermato la decisione, rigettando il gravame del soccombente.

La Motivazione della Corte

La Corte ha scrutinato i motivi di ricorso, soffermandosi su due profili di particolare rilievo. In primo luogo, ha escluso che la mancata dimostrazione della proprietà del sottotetto da parte della danneggiata ne inficiasse la legittimazione attiva, non vertendosi in un giudizio petitorio. La prova dell’acquisto a titolo derivativo, ha precisato, non è richiesta in ambito risarcitorio, potendo la legittimazione risultare da elementi presuntivi e documentali, come quelli indicati dal giudice di merito.

Quanto alla natura del bene, la Corte ha distinto tra solaio e sottotetto. In mancanza di un titolo, la sua natura condominiale o pertinenziale deve essere accertata in base alle caratteristiche strutturali e funzionali. Qualora il sottotetto sia oggettivamente destinato all’uso comune, esso si presume comune ex art. 1117 c.c.; se invece serve a isolare l’appartamento sottostante e non consente un utilizzo autonomo, è pertinenza di tale appartamento. In ogni caso, ha osservato la Corte citando i propri precedenti (Cass. n. 2106/2000, Cass. n. 2203/2024, Cass. n. 9383/2020, Cass. n. 6143/2016), la proprietaria esclusiva o la condomina, sia pure pro quota, era legittimata ad agire.

Sulla domanda di garanzia verso l’impresa appaltatrice, la Corte ha dichiarato inammissibile la censura. La sentenza di primo grado si fondava su una doppia ratio decidendi: l’esclusiva responsabilità del committente, quale nudus minister l’appaltatore, e la decadenza del committente dalla garanzia ex art. 1667 c.c. e la corte territoriale aveva rilevato che solo la seconda fosse stata impugnata. Il ricorrente non aveva indicato in quali termini avesse contestato la prima.

Quanto al riconoscimento dei vizi, la Suprema Corte ha richiamato il principio per cui l’impegno dell’appaltatore a eliminarli non estingue l’obbligazione originaria di garanzia, ma si affianca ad essa, svincolandola dai termini di decadenza e prescrizione. Tale effetto concerne solo i vizi contestati e non si estende a quelli successivi alla prima riparazione (Cass. n. 14815/2018). Infine, ha ritenuto infondate le censure in tema di spese processuali, applicando il criterio della soccombenza al chiamante la cui domanda di garanzia sia stata rigettata, e ha confermato la condanna del ricorrente.