Stato legittimo dell’immobile e rilevanza dell’ultimo titolo edilizio (TAR Lombardia n. 2749 del 22.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Lo stato legittimo dell’immobile, ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380 del 2001, non si dimostra con la sola produzione dell’ultimo titolo edilizio, poiché la congiunzione “e” impone di risalire anche al titolo che ne ha assentito la costruzione. La dichiarazione del progettista sullo stato di fatto, contenuta nella pratica dell’ultimo titolo, non è sufficiente a conferire legittimità a uno stato di fatto non conforme alla disciplina urbanistico-edilizia, e il pregresso abuso resta sanzionabile. Nella formulazione anteriore alle modifiche del d.l. n. 69 del 2024, la norma non consente di dare rilievo esclusivo all’ultimo titolo, né di invocare l’affidamento del privato. Sul piano processuale, il potere inibitorio della SCIA edilizia oltre i trenta giorni è ammesso, senza comparazione di interessi, quando manca un affidamento meritevole di tutela per la falsa rappresentazione resa dal privato.

Il Fatto

Una società ha depositato presso il Comune di Milano una segnalazione certificata di inizio attività per realizzare un edificio residenziale su un’area in precedenza occupata da un fabbricato poi demolito, utilizzando la superficie lorda di quest’ultimo. Con provvedimento del 21 aprile 2023 il Comune ha inibito la SCIA, rilevando che lo stato di fatto dichiarato divergeva da quello reale, che la superficie lorda del fabbricato demolito era inferiore a quella del nuovo e che mancava la documentazione sul rispetto delle norme di attuazione del PGT.

La società ha impugnato l’atto, deducendo la legittimità produttiva dell’edificio demolito, il consolidamento delle precedenti DIA e la lesione del proprio affidamento, e ha chiesto il risarcimento del danno. Il Comune si è costituito per resistere. L’istanza cautelare era stata respinta. La causa è stata trattenuta in decisione con il ricorso respinto e le spese compensate.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto la censura sulla destinazione dell’immobile demolito. La ricorrente sosteneva che l’edificio fosse a destinazione produttiva e che le DIA del 2013 e del 2014, mai contestate, avessero consolidato tale stato, dovendosi a esse fare riferimento ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380 del 2001.

Il Tribunale osserva che la norma, nella formulazione applicabile ratione temporis, richiede il riferimento al titolo che ha previsto la costruzione e a quello dell’ultimo intervento. La congiunzione “e” impone di risalire al titolo originario: la dichiarazione del progettista sullo stato di fatto non basta se non trova riscontro nel titolo precedente, altrimenti il pregresso abuso resterebbe sanzionabile. Solo con il d.l. n. 69 del 2024 il legislatore ha introdotto la congiunzione “o”, subordinando però il rilievo esclusivo dell’ultimo titolo alla verifica dell’amministrazione sulla legittimità dei titoli pregressi.

Nel caso concreto, il titolo originario di costruzione risulta irrintracciabile e l’unico atto idoneo a desumere la destinazione è il verbale di terza visita, che indica scuderia e fienile. Non emergono titoli successivi di mutamento di destinazione, né la prova che il mutamento sia antecedente all’obbligo di titolo edilizio. Pertanto la destinazione produttiva è stata impressa sine titulo e le dichiarazioni del progettista nelle DIA non la legittimano.

Quanto al consolidamento delle DIA, il Collegio rileva che esse al più avrebbero consentito di realizzare l’intervento in esse previsto. Avendo la ricorrente scelto di avvalersi di un diverso titolo con la nuova SCIA, non può pretendere che il Comune resti vincolato ai titoli precedenti e si astenga dal valutarne la conformità. La norma di favore del 2024 non è comunque applicabile, perché l’atto impugnato è anteriore alla sua entrata in vigore e manca un’attestazione esplicita del Comune sulla regolarità dei titoli pregressi.

Sull’affidamento, il Tribunale osserva che una precedente SCIA per lavori identici era stata inibita e notificata alla ricorrente, subentrata nel frattempo nella proprietà. La società era dunque consapevole della criticità e non può invocare la lesione del proprio affidamento. Ne consegue che non era necessaria la comparazione di interessi, poiché il potere inibitorio oltre il termine di trenta giorni, previsto dall’art. 19, comma 6-bis, della legge n. 241 del 1990, è ammesso quando difetta un affidamento meritevole di tutela. Anche la censura sull’omessa istruttoria è generica, e quella sulla documentazione PGT resta assorbita. Il ricorso è respinto.