Agevolazioni per rigenerazione urbana: comprese anche le aree pertinenziali (Cass. civ. n. 15181/2026)

Principi di diritto (Massima)

In tema di imposta di registro, l’agevolazione prevista dall’art. 7 d.l. n. 34/2019 per il trasferimento di interi fabbricati destinati a interventi di demolizione e ricostruzione o di ristrutturazione si estende anche alle aree pertinenziali comprese nell’acquisto.

Le pertinenze, quali cortili, giardini, parcheggi, aiuole e aree destinate alla viabilità, seguono il trattamento tributario del bene principale quando siano stabilmente destinate al suo servizio o ornamento. La relativa qualificazione dipende dal concreto rapporto di complementarità funzionale e non dalla sola classificazione catastale.

L’agevolazione può operare anche quando il fabbricato e le relative pertinenze siano acquistati mediante atti separati, purché le operazioni siano funzionalmente dirette all’acquisizione dell’intero complesso edilizio per il perseguimento delle finalità di rigenerazione urbana previste dalla norma.

Il Fatto

Una società immobiliare acquistava un fabbricato unitamente ad alcune aree urbane pertinenziali e a un cortile comune, richiedendo l’applicazione dell’agevolazione prevista dall’art. 7 d.l. n. 34/2019. L’Agenzia delle entrate revocava il beneficio e liquidava le imposte di registro, ipotecaria e catastale secondo il regime ordinario, ritenendo che la norma agevolativa riguardasse esclusivamente il trasferimento di fabbricati e non anche quello di aree urbane.

I giudici tributari accoglievano il ricorso della società, ravvisando un rapporto pertinenziale tra le aree e il fabbricato e ritenendo applicabile il medesimo trattamento tributario. L’Amministrazione ricorreva per cassazione sostenendo che, trattandosi di norma agevolativa di stretta interpretazione, il beneficio non potesse essere esteso a beni diversi dal fabbricato oggetto degli interventi edilizi.

La Motivazione della Corte

La Cassazione respinge il ricorso muovendo dalla finalità dell’art. 7 d.l. n. 34/2019, individuata nell’incentivazione di un effettivo processo di rigenerazione urbana attraverso la sostituzione o riqualificazione integrale di fabbricati, accompagnata dal miglioramento energetico e dall’adeguamento antisismico. L’esigenza che il trasferimento riguardi l’intero fabbricato non implica l’esclusione delle aree che ne costituiscono pertinenza e che risultano funzionalmente inscindibili dal complesso immobiliare.

La Corte richiama gli artt. 817 e 818 c.c.: la pertinenza è caratterizzata dalla durevole destinazione al servizio o all’ornamento della cosa principale e, salvo diversa previsione, gli atti riguardanti quest’ultima comprendono anche le pertinenze. Tali criteri civilistici operano anche in ambito tributario. Cortili, giardini, parcheggi e analoghe aree esterne possono quindi essere ricompresi nel trasferimento agevolato quando abbiano concretamente perduto una funzione autonoma di terreno e siano stabilmente destinate al fabbricato.

La Cassazione esclude inoltre che assuma valore decisivo la circostanza che l’acquisto delle pertinenze avvenga con un atto separato. Ciò che rileva è che le operazioni perseguano unitariamente l’acquisizione dell’intero fabbricato e delle sue pertinenze per realizzare gli interventi previsti dalla norma. Negare l’agevolazione per la sola separazione formale degli atti determinerebbe un trattamento irragionevolmente differenziato tra operazioni sostanzialmente identiche. Il ricorso dell’Amministrazione viene pertanto rigettato, con compensazione delle spese per la novità della questione.

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