Rettifica dei cespiti D/8 tra criterio di stima e sindacato di legittimità (Cass. civ. Sez. V n. 24792 del 26.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento degli immobili a destinazione speciale o particolare, come quelli iscritti nel gruppo D, la rendita catastale è attribuita con stima diretta per ogni singola unità, ai sensi dell’art. 10 del r.d.l. n. 652 del 1939. Tale stima può avvenire tanto con procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile e sulla detrazione di spese e perdite, quanto con procedimento indiretto, basato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato ovvero dal costo di ricostruzione. I metodi di valutazione risultano alternativi, non ordinati secondo una priorità gerarchica, e vanno selezionati in relazione alle condizioni specifiche dell’immobile. Il contribuente conserva il potere di emendare la dichiarazione resa, rettificando il proprio precedente errore.

Il Fatto

La società contribuente e due persone fisiche impugnavano due avvisi di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale di due unità immobiliari, unite di fatto e adibite ad attività per il tempo libero, accatastate in categoria D/8. La rettifica interveniva a seguito della proposta di classamento presentata con dichiarazione DOCFA del 27 dicembre 2017.

La Commissione tributaria provinciale respingeva il ricorso, ritenendo gli atti congruamente motivati e osservando che gli stessi contribuenti avevano già utilizzato il criterio del valore di mercato nella dichiarazione del 2009. Il giudice d’appello confermava la decisione, rilevando come la censura si limitasse a proporre un metodo di calcolo diverso da quello in precedenza adottato, senza evidenziare un errore del criterio estimativo prescelto. Avverso tale sentenza i contribuenti proponevano ricorso per cassazione, deducendo la violazione del d.m. n. 701 del 1994 e dell’art. 53 della Costituzione, nonché dell’art. 1, comma 21, della legge n. 208 del 2015.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato il primo motivo di ricorso, relativo alla presunta preclusione della rettifica della rendita e alla valenza da attribuire al criterio di stima adottato. Ha rimarcato che il giudice di merito aveva fondato il rigetto non sulla non emendabilità della dichiarazione, bensì sulla ritenuta insussistenza di una censura idonea a dimostrare l’erroneità del criterio di stima applicato dall’Ufficio. La doglianza, pertanto, non attingeva la ratio decidendi e mirava a sollecitare una rivalutazione dei dati di fatto già apprezzati in sede di merito.

La Suprema Corte ha quindi ricordato l’orientamento per cui, nell’ambito del sindacato di legittimità, non è conferito il potere di riesaminare il merito della controversia, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione compiuti dai giudici di merito. Ha richiamato, sul punto, il costante indirizzo espresso da Cass. n. 8315/2013, Cass. n. 9097/2017 e Cass. n. 3340/2019.

Quanto al merito del classamento, la Corte ha precisato che per gli immobili a destinazione speciale la rendita è attribuita con stima diretta, ai sensi dell’art. 10 del r.d.l. n. 652 del 1939, potendo realizzarsi con procedimento diretto, che parte dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, ovvero con procedimento indiretto, fondato sul valore di mercato o sul costo di ricostruzione, con l’applicazione del coefficiente di riduzione per i cespiti realizzati prima del biennio 1988-1989. Ha precisato che i metodi reddituale, di mercato e di costo sono tra loro alternativi, senza una priorità gerarchica, e vanno selezionati in base alle condizioni specifiche dell’immobile.

La Corte ha infine riconosciuto la correttezza del principio per cui il contribuente può emendare il proprio errore e rettificare la dichiarazione, richiamando Cass. n. 5454/2025. Ha tuttavia ritenuto che, nella specie, la censura non aggredisse la reale ragione della decisione, limitandosi a contrapporre una diversa valutazione estimativa. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito e il ricorso respinto.