Cessione di terreno agricolo con minima potenzialità edificatoria: imposta di registro proporzionale (Cass. civ. Sez. 5 n. 2566 del 05.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il ricorso per cassazione è inammissibile quando, pur deducendo formalmente una violazione di legge, miri in realtà a una rivalutazione del ragionamento decisorio del giudice di merito, sollecitando un non consentito terzo grado di giudizio. L’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, che non conferisce il potere di riesaminare il merito della causa ma solo di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione compiuti dal giudice di merito. La censura è altresì inammissibile quando non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata, limitandosi a riproporre profili di doglianza già esaminati senza contestare la specifica argomentazione posta a fondamento della decisione.

Il Fatto

A seguito della registrazione di un decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, emesso per il pagamento del saldo prezzo della compravendita di un terreno agricolo, l’Agenzia delle Entrate liquidava l’imposta di registro in misura proporzionale ai sensi della Nota II all’art. 8 della tariffa parte I del d.P.R. n. 131/1986. I contribuenti, acquirenti e società agricola, impugnavano l’avviso di liquidazione, sostenendo che il terreno oggetto della cessione fosse edificabile e che, pertanto, l’operazione fosse soggetta a IVA, con conseguente applicazione dell’imposta di registro in misura fissa.

Sia la Commissione tributaria provinciale che la Commissione tributaria regionale del Veneto rigettavano il ricorso, ritenendo corretta l’applicazione dell’imposta proporzionale. Il giudice d’appello escludeva infatti che una minima possibilità edificatoria, peraltro strumentale allo sfruttamento agrario di una vastissima superficie di vari ettari, potesse qualificare il terreno come edificabile, non risultando tale qualificazione dallo strumento urbanistico. I contribuenti proponevano quindi ricorso per cassazione con un unico motivo, deducendo la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente rilevato che il motivo di ricorso, pur articolato come violazione di legge, era volto a sollecitare una rivalutazione del ragionamento decisorio del giudice di merito e delle risultanze probatorie. Ha richiamato il principio, costante nella giurisprudenza di legittimità, per cui l’apprezzamento dei fatti e delle prove è rimesso al giudice di merito e non può essere rimesso in discussione in sede di legittimità contrapponendovi una diversa valutazione, atteso che il sindacato della Corte è limitato al controllo della correttezza giuridica e della coerenza logico-formale della motivazione.

La censura è stata inoltre ritenuta inammissibile per non avere colto la ratio decidendi della sentenza impugnata. I ricorrenti contestavano, in particolare, il riferimento alle dichiarazioni rese dalle parti in sede di stipula del contratto di compravendita, laddove tale circostanza aveva costituito una mera premessa del ragionamento dei giudici d’appello e non un argomento decisivo.

La Cassazione ha evidenziato che i contribuenti avevano riproposto i medesimi profili di doglianza già formulati nel giudizio di merito, senza tuttavia censurare la sentenza nella parte in cui aveva escluso che una possibilità edificatoria minima su una vastissima superficie, strumentale allo sfruttamento agrario del fondo, potesse trasformare il terreno da agricolo ad edificabile. Tale accertamento, basato sull’analisi delle risultanze urbanistiche e sulla natura effettiva del bene, costituiva il fondamento della decisione.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali e dichiarazione della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.