Cessazione della destinazione condominiale dell’alloggio del portiere e passaggio alla comunione ordinaria (Cass. civ. Sez. 2 n. 6620 del 19.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le parti comuni dell’edificio condominiale indicate dall’art. 1117 n. 2 c.c., quali i locali destinati a portineria o ad alloggio del portiere, sono beni a condominialità funzionale, suscettibili di uscire dal perimetro delle parti comuni quando venga meno la loro destinazione all’uso e al godimento delle proprietà individuali. La cessazione della destinazione all’uso comune può derivare non solo da un atto negoziale o da una delibera assembleare, ma anche dalla volontà univoca, persino tacita, dei condòmini, che si estrinsechi attraverso la pratica costante e l’uso concreto impresso alla parte comune. Venuta meno tale destinazione, trova applicazione la disciplina della comunione ordinaria di cui agli artt. 1100 e segg. c.c., con la conseguenza che la cosa, o la quota di essa, circola liberamente e non è più governata dal principio accessorium sequitur principale; ciascun partecipante può pertanto domandarne lo scioglimento ai sensi dell’art. 1111 c.c.. Resta invece soggetta a delibera assembleare adottata con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. la sola decisione di soppressione del servizio di portineria, che è cosa distinta dalla cessazione della destinazione del locale.

Il Fatto

Un avvocato, dopo aver venduto l’appartamento di sua proprietà, agiva in giudizio nei confronti del Condominio e dei singoli condòmini, vantando la riserva della propria quota millesimale sui locali già adibiti a portineria e ad alloggio del portiere, riserva contenuta nel contratto di compravendita. L’attore sosteneva che tali locali, avendo perso la loro originaria destinazione a seguito dell’abolizione del servizio di portierato e della successiva locazione a terzi, fossero caduti in regime di comunione ordinaria, con conseguente diritto allo scioglimento della comunione e alla percezione dei frutti.

Il Tribunale di Milano respingeva le domande dell’attore; la Corte d’appello di Milano, confermando la natura condominiale dell’ex alloggio del portiere, riteneva necessaria una delibera unanime dei condòmini per superare la presunzione di condominialità e dichiarava nulla la clausola di riserva. Avverso tale decisione proponeva ricorso per cassazione l’originario attore, deducendo, tra i vari motivi, la violazione degli artt. 1100, 1102, 1111, 1117, 1118, 1136 e 1138 c.c. per l’erronea esclusione della avvenuta cessazione della destinazione condominiale del bene.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminato prioritariamente il secondo motivo del ricorso principale, ne rileva la fondatezza, delineando la cornice giurisprudenziale in tema di parti comuni ex art. 1117 n. 2 c.c., richiamando il precedente delle Sez. 2 n. 20145 del 2022. La natura condominiale di un locale destinato ad alloggio del portiere, non essendo essenziale per l’esistenza delle proprietà esclusive, ma solo funzionale al loro uso, non è perpetua. La sua inclusione tra i beni comuni presuppone una specifica destinazione al servizio comune, impressa al momento della costituzione del condominio. Tale destinazione può cessare per varie cause, tra cui la volontà univoca, anche tacita, dei condòmini, manifestata attraverso la pratica costante e l’uso concreto del bene, come la decisione di locarlo a terzi nel corso degli anni.

L’assunto della Corte territoriale, secondo cui sarebbe necessaria una delibera unanime che ponga nel nulla la precedente disposizione regolamentare vincolante, non è condiviso dai giudici di legittimità che ne evidenziano l’erroneità, distinguendo tra la soppressione del servizio (che richiede la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma, c.c.) e la perdita di destinazione del locale, che può essere anche solo fattuale. La cessazione della destinazione, essendo il fatto costitutivo della condominialità del bene, determina la sua “retrocessione” a bene in comunione ordinaria tra gli stessi partecipanti, per il quale trova applicazione la disciplina degli artt. 1100 e segg. c.c. Ne consegue che la quota di comproprietà non è più vincolata al principio accessorium sequitur principale e ciascun comunista può domandarne lo scioglimento ai sensi dell’art. 1111 c.c..

Dichiarato assorbito il primo motivo di ricorso principale e inammissibile il ricorso incidentale condizionato — in quanto proposto da una parte rimasta completamente vittoriosa nel giudizio di merito, al solo scopo di riproporre questioni assorbite — la Corte cassa la sentenza impugnata con rinvio al giudice a quo, affinché accerti se, nel caso concreto, l’uso costante e la pratica concreta dei condòmini abbiano effettivamente determinato la cessazione della destinazione condominiale dell’ex alloggio del portiere, verificando anche l’eccezione dei convenuti circa la mancata acquisizione pro quota della proprietà del bene da parte delle parti processuali.