Indennità di esproprio: l’aumento del dieci per cento spetta se l’offerta è inferiore agli otto decimi (Cass. civ. Sez. 1 n. 15114 del 19.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di espropriazione di area edificabile, l’aumento del dieci per cento sull’indennità, previsto dall’art. 37, comma 2, d.P.R. n. 327/2001 (nel testo novellato dalla legge n. 244/2007), va riconosciuto in via automatica dal giudice, anche oltre il tetto del valore di mercato, ove ricorra uno dei presupposti normativi, tra cui l’offerta di un’indennità provvisoria inferiore agli otto decimi di quella definitiva. La determinazione dell’indennità per i suoli edificatori con il metodo analitico-ricostruttivo deve basarsi sull’indice di edificabilità territoriale, non su quello fondiario, e senza duplicare lo scomputo dei costi di urbanizzazione.

Il Fatto

A seguito di un decreto di esproprio emesso dal Comune di Carbonia, il terreno in comproprietà dei ricorrenti non veniva ceduto consensualmente, poiché gli stessi non accettavano l’indennità offerta, ritenuta inferiore al dovuto. La determinazione della stima, effettuata prima da una terna tecnica e poi dal consulente d’ufficio nel giudizio di opposizione, adottava il criterio analitico-ricostruttivo. La Corte d’appello di Cagliari, recependo le conclusioni del consulente, respingeva l’opposizione alla stima proposta dagli espropriati. Avverso tale ordinanza i ricorrenti proponevano ricorso per cassazione, deducendo plurimi profili di violazione di legge.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo, la Cassazione ha ritenuto fondate le censure sulla congruità dell’indennità. richiamato il principio secondo cui, nel criterio analitico-ricostruttivo, il calcolo deve basarsi sull’indice di edificabilità territoriale, che considera l’intero comprensorio al lordo delle aree per opere di urbanizzazione, la Corte ha rilevato come il consulente avesse applicato un metodo errato. In particolare, ha decurtato fisicamente la superficie destinata alle opere di urbanizzazione e poi ridotto il valore unitario dei lotti per i costi di urbanizzazione, determinando un indebito raddoppio di detrazione.

Quanto al secondo motivo, la Corte ha accolto la doglianza relativa al diniego dell’aumento del dieci per cento sull’indennità. Ha precisato che l’art. 37, comma 2, d.P.R. n. 327/2001 prevede tre fattispecie distinte e alternative che legittimano l’aumento: la conclusione dell’accordo di cessione, la sua mancata conclusione per fatto non imputabile all’espropriato, o l’offerta di un’indennità provvisoria inferiore agli otto decimi di quella definitiva. La Corte territoriale aveva erroneamente applicato la seconda ipotesi, escludendo la maggiorazione per la mancata adesione dei privati all’offerta comunale.

La Suprema Corte ha chiarito che la fattispecie in esame rientra nella terza ipotesi: la mera disponibilità dell’ente a riconoscere l’importo dovuto non integra una trattativa, e l’omessa accettazione del privato non osta al riconoscimento del beneficio. La maggiorazione, che mira a incentivare la definizione consensuale del procedimento, va riconosciuta automaticamente dal giudice quando l’Amministrazione abbia formulato un’offerta inferiore alla soglia legale, senza necessità di ulteriori accertamenti sulla condotta del proprietario.

In accoglimento di entrambi i motivi, l’ordinanza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.