L’errore sulla edificabilità deve essere valutato sul contratto concreto (Cass. civ. Sez. 2 n. 16653 del 28.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’accertamento del vizio del consenso per errore essenziale e riconoscibile ex artt. 1428, 1429 e 1431 cod. civ. non può prescindere dalla concreta ricostruzione del testo negoziale e del materiale probatorio documentale che ne ha formato il presupposto. È apparente la motivazione che esclude l’errore e la riconoscibilità del vincolo paesaggistico limitandosi ad affermarne la generica conoscibilità legale, senza esaminare il certificato di destinazione urbanistica, la perizia tecnica allegata al contratto e le dichiarazioni della venditrice sulla edificabilità del terreno. La scusabilità dell’errore non è richiesta per l’integrazione del vizio negoziale, rilevando solo l’essenzialità e la riconoscibilità.

Il Fatto

Una società acquirente aveva convenuto in giudizio la venditrice, il Comune e il funzionario che aveva sottoscritto il certificato di destinazione urbanistica, chiedendo l’annullamento del contratto di compravendita per errore essenziale e riconoscibile ovvero la risoluzione per presupposizione o per mancanza di qualità promesse. La società sosteneva che il terreno, acquistato per edificarvi, era in realtà gravato da un vincolo paesaggistico non indicato nel certificato di destinazione urbanistica, che ne escludeva sostanzialmente l’edificabilità, nonostante la perizia redatta su incarico della stessa venditrice ne avesse attestato la potenzialità edificatoria. La corte d’appello rigettava le domande sul presupposto della conoscibilità del vincolo e dell’ordinaria diligenza esigibile dall’acquirente.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha accolto i primi tre motivi di ricorso, rilevando che la sentenza impugnata presenta una motivazione meramente apparente, tale da determinare la nullità processuale ex art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. per violazione dell’obbligo motivazionale di cui all’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. e all’art. 111 Cost. Il giudice di merito, nell’escludere la sussistenza del vizio del consenso, ha omesso di considerare elementi decisivi: il testo negoziale richiamava il certificato di destinazione urbanistica e la perizia tecnica, elementi che la stessa sentenza dava per acquisiti ma che non venivano valutati nel loro contenuto.

La Corte ha precisato che l’errore è essenziale quando ricade su una qualità dell’oggetto determinante del consenso e deve essere riconoscibile dall’altro contraente, mentre non è richiesta la scusabilità. L’affermazione secondo cui il vincolo paesaggistico, in quanto imposto dalla legge, sarebbe conoscibile da tutti, è stata ritenuta apodittica: la Corte non ha spiegato in quali termini l’acquirente avrebbe potuto eseguire la verifica, considerato che il vincolo era stato definito “dinamico” e spesso non indicato nel certificato di destinazione urbanistica. Inoltre, la classificazione del terreno come “bosco ceduo” è stata valorizzata senza chiarirne la natura e senza spiegarne la prevalenza rispetto alla documentazione pubblica che lo considerava area edificabile.

La Corte ha censurato anche il richiamo a un precedente di legittimità non pertinente, in quanto riguardava un vincolo inserito nelle previsioni del piano regolatore, circostanza non ricorrente nella fattispecie. La motivazione, pertanto, non consente di comprendere il percorso logico seguito per escludere il vizio del consenso e la presupposizione dedotta in via subordinata. Il vizio di motivazione, concretandosi in nullità processuale, assorbe ogni questione relativa alle violazioni di legge e alla conformità tra il deciso di primo e di secondo grado. Il quarto motivo, relativo alle spese, è assorbito e la pronuncia è cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Genova in diversa composizione.