La revisione del classamento per microzona deve indicare elementi concreti della singola unità immobiliare (Cass. civ. Sez. 5 n. 7906 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di estimo catastale, la revisione del classamento di un immobile urbano, adottata ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, è finalizzata a riallineare i rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali interessanti la microzona c.d. anomala, attribuendo agli immobili in essa ricadenti un aumento percentuale non superiore al 35%. L’amministrazione deve provare i presupposti che legittimano la riclassificazione di massa e dimostrare di aver utilizzato criteri e metodi corrispondenti alle finalità meramente perequative e di riallineamento della procedura, specificando le operazioni compiute e i dati utilizzati. L’obbligo di motivazione è adempiuto se l’atto impositivo consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, che in concreto hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere “ex ante” le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento, seppure inserito in una operazione di riclassificazione a carattere diffuso.

Il Fatto

Il proprietario di un immobile ricevette, nel 2013, la notifica di una revisione parziale del classamento che variava la categoria da A/4 a A/2, la classe dalla 2 alla 3 e la rendita. Il contribuente impugnò l’avviso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, lamentando l’insufficiente motivazione dell’atto, ma il ricorso fu respinto. Successivamente, l’immobile fu ceduto all’attuale ricorrente, che propose appello ribadendo la censura e sostenendo la doverosità della rettifica dell’esatta consistenza e la mancata effettuazione di un sopralluogo. La Commissione Tributaria Regionale di Roma respinse l’appello, ritenendo sufficiente la motivazione del classamento e non necessario il sopralluogo, poiché la revisione si basa su parametri relativi alla microzona.

La Motivazione della Corte

La Corte ha ritenuto di procedere, in base al principio della c.d. “ragione più liquida”, all’esame del terzo motivo di censura, relativo alla violazione dell’art. 7 della legge n. 212/2000 per carenza motivazionale dell’avviso, il cui accoglimento assorbe le altre doglianze. Secondo il più recente orientamento della Corte, la revisione del classamento presuppone un significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale e deve essere sorretta da una motivazione che consenta al contribuente di conoscere gli elementi che hanno inciso sul diverso classamento, con specifico riferimento alla qualità urbana del contesto, alla qualità ambientale della zona e alle caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare.

Nel caso di specie, la Corte ha rilevato che l’atto impugnato si limitava a generiche enunciazioni riguardo al tessuto abitativo della microzona, senza alcun riferimento concreto alla specifica unità immobiliare, proponendo comparazioni con immobili che apparivano estranei al contesto. Ha pertanto ritenuto non pertinenti o superate le pronunce richiamate dalla controricorrente, volte a limitare l’onere motivazionale ad alcune specifiche ipotesi previste da norme precedenti o dal comma 336 dell’art. 1 della legge n. 311/2004.

La Corte ha quindi accolto il terzo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassato la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, ha accolto l’originario ricorso del contribuente. Per quanto riguarda le spese, ha compensato integralmente le spese di tutti i gradi di giudizio, in ragione del contrasto giurisprudenziale sussistente sino al 2019 sui requisiti della motivazione dell’avviso di classamento, che concretizzava le ragioni per la compensazione.