Motivazione del nuovo classamento catastale: necessari riferimenti concreti e comparazione con immobili analoghi (Cass. civ. Sez. 5 n. 7908 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La revisione del classamento di un immobile urbano adottata su iniziativa dell’amministrazione comunale ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 presuppone un significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato e il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, ed è finalizzata a riallineare i rapporti tra valori medi di mercato e valori medi catastali della microzona c.d. anomala, attribuendo agli immobili in essa ricadenti un aumento percentuale non superiore al 35%. L’amministrazione deve provare i presupposti che legittimano la riclassificazione di massa e dimostrare di aver utilizzato criteri e metodi corrispondenti alle finalità meramente perequative, specificando le operazioni compiute e i dati utilizzati. L’obbligo di motivazione è adempiuto se l’atto impositivo consente al contribuente di evincere gli elementi che hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere “ex ante” le ragioni specifiche del singolo provvedimento, seppure inserito in una operazione di riclassificazione a carattere diffuso.

Il Fatto

Il contribuente impugnò avanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma un avviso d’accertamento per nuovo classamento relativo a due unità immobiliari adibite ad uso ufficio, notificato nel 2013. La CTP respinse il ricorso, ritenendo l’avviso adeguatamente motivato e fondato nel merito. Su appello del contribuente, la Commissione Tributaria Regionale di Roma confermò la decisione, reputando la motivazione sufficiente, rinvenibile nella comparazione all’interno della microzona tra valore medio catastale e valore medio di mercato, con esposizione dei valori e del relativo scostamento. Avverso tale sentenza il contribuente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, cui ha resistito l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale Territorio di Roma.

La Motivazione della Corte

La Corte ha ritenuto necessario procedere, in base al principio della c.d. “ragione più liquida“, all’esame del terzo motivo di censura, il cui accoglimento assorbe le altre questioni, non essendo proposte questioni pregiudiziali in rito.

Richiamando il più recente orientamento in tema di estimo catastale, la Corte ha precisato che la revisione del classamento per microzona ex art. 1, comma 335, della legge n. 311 del 2004 impone all’amministrazione di provare i presupposti legittimanti la riclassificazione di massa e di dimostrare l’utilizzo di criteri e metodi corrispondenti alle finalità perequative della procedura, specificando le operazioni compiute e i dati impiegati. Sul piano motivazionale, l’obbligo è adempiuto se l’atto impositivo, oltre a richiamare i parametri di legge generali e i provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, desumibili dall’art. 8 del d.P.R. n. 138 del 1998, che hanno inciso sul diverso classamento.

Nel caso di specie, l’atto impugnato si limitava a generiche enunciazioni sul tessuto abitativo della microzona, senza alcun riferimento concreto, e del tutto insussistenti con riferimento alla specifica unità immobiliare, né proponeva la comparazione con immobili analoghi siti nella medesima microzona. La Corte ha quindi ritenuto non pertinenti o superate le pronunce richiamate dalla controricorrente, volte a limitare l’onere motivazionale ad alcune specifiche ipotesi previste da norme precedenti o dalla medesima disposizione della legge n. 311/2004.

La sentenza è stata conseguentemente cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la Corte ha deciso la causa nel merito, accogliendo l’originario ricorso del contribuente. Le spese dell’intero procedimento sono state integralmente compensate, avuto riguardo al contrasto giurisprudenziale esistente sino al 2019 sui requisiti motivazionali dell’avviso di nuovo classamento.