Efficacia delle norme di PRG non approvato e distanze legali tra privati (Cass. civ. Sez. 2 n. 11621 del 28.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le norme di un regolamento edilizio e del programma di fabbricazione, come quelle annesse a un piano regolatore generale, sono efficaci e applicabili nei rapporti tra privati solo dopo l’adozione da parte del consiglio comunale, l’approvazione da parte della giunta regionale e la pubblicazione mediante affissione all’albo pretorio: tale pubblicazione è condizione necessaria per l’efficacia e l’obbligatorietà dello strumento urbanistico. La norma transitoria del PRG, adottato ma non ancora approvato, cessa di essere vincolante alla scadenza del triennio di efficacia delle misure di salvaguardia previste dalla legislazione urbanistica, con la conseguenza che, in un comune ancora sprovvisto di PRG approvato, non operano distanze minime dal confine diverse da quelle del codice civile. L’art. 9 del D.M. n. 1444/1968 disciplina le distanze tra fabbricati e non dal confine; inoltre, non è immediatamente operante nei rapporti tra privati, ma si inserisce automaticamente solo se lo strumento urbanistico locale approvato prevede distanze inferiori o non le prevede.

Il Fatto

I proprietari di un immobile, confinante con altro fondo, convenivano in giudizio la vicina per ottenere la condanna alla sistemazione di un muro di contenimento e il risarcimento dei danni. La convenuta spiegava domanda riconvenzionale, chiedendo l’accertamento della violazione delle distanze previste dalle norme tecniche di attuazione del PRG comunale e la condanna all’arretramento del fabbricato. Il tribunale accoglieva parzialmente entrambe le domande, condannando gli attori all’arretramento del fabbricato a quattro metri dal confine.

La corte d’appello rigettava l’appello principale degli attori, ritenendo cogenti le norme tecniche del PRG, adottato ma non ancora approvato dalla Regione all’epoca della costruzione, e comunque applicabile la distanza prevista dal D.M. n. 1444/1968. Avverso tale sentenza gli originari attori proponevano ricorso per cassazione, mentre la controparte resisteva con controricorso e proponeva ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Corte ha accolto i primi due motivi del ricorso principale, esaminati congiuntamente per connessione. Ha ritenuto che il giudice d’appello abbia erroneamente applicato le norme tecniche di attuazione del PRG adottato ma non approvato, nonché l’art. 9 del D.M. n. 1444/1968. Quanto al primo profilo, ha richiamato il principio consolidato secondo cui le norme edilizie di un PRG sono efficaci nei rapporti tra privati solo dopo l’adozione, l’approvazione regionale e la pubblicazione all’albo pretorio, senza possibilità di efficacia retroattiva.

La Corte ha poi chiarito che, in base alle misure di salvaguardia, non potevano essere rilasciati titoli edilizi in contrasto con il PRG adottato per la durata di tre anni. Scaduto il triennio senza che fosse intervenuta l’approvazione, la previsione della distanza dal confine è cessata di essere vincolante. Il Comune ha quindi potuto validamente rilasciare la licenza edilizia, ancorché prevedesse una distanza dal confine inferiore, essendo il fabbricato stato ultimato prima dell’approvazione.

Quanto al D.M. n. 1444/1968, la Corte ha precisato che l’art. 9 prevede la distanza di dieci metri tra pareti finestrate e pareti antistanti, non la distanza dal confine. Inoltre, tale norma non è immediatamente operante nei rapporti tra privati: essa si inserisce automaticamente solo se lo strumento urbanistico locale approvato prevede distanze minori o non le prevede. In difetto, rimane fermo che la norma impone limiti ai comuni nella formazione degli strumenti urbanistici, ma non opera alcuna integrazione della disciplina privatistica delle distanze.

La Corte ha infine rigettato il ricorso incidentale, escludendo che lo spostamento dell’udienza di prima comparizione disposto dal presidente di sezione per la mancata tenuta dell’udienza da parte del relatore designato possa incidere sul computo dei termini di costituzione dell’appellato. Tale differimento rientra nella previsione dell’art. 168-bis, comma quarto, c.p.c., che non richiede comunicazione alle parti, a differenza del differimento disposto ai sensi del comma quinto per esigenze organizzative del giudice. Il ricorso principale è stato quindi accolto, con cassazione della sentenza e rinvio alla corte d’appello in diversa composizione.