Preliminare a corpo: la rettifica del prezzo ex art. 1538 c.c. richiede una clausola specifica (Cass. civ. Sez. 2 n. 13069 del 06.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di vendita a corpo, il rimedio della riduzione del prezzo per difetto di superficie, previsto dall’art. 1538, comma primo, c.c., opera ogni qualvolta sussista una rilevante divergenza quantitativa della misura del bene rispetto a quella indicata nel contratto. Detto rimedio può essere escluso dalle parti soltanto mediante una specifica clausola negoziale, che manifesti la volontà di derogare alla disciplina legale, non essendo sufficiente la generica attribuzione all’estensione dell’immobile di un ruolo non decisivo. La deduzione del vizio di omesso esame di un fatto decisivo, ex art. 360, comma primo, n. 5), c.p.c., è preclusa ai sensi dell’art. 348-ter, comma quinto, c.p.c. quando la doppia giurisdizione di merito abbia valutato i fatti in senso conforme. È inammissibile la censura che, senza indicare i canoni ermeneutici violati, prospetti una mera interpretazione del contratto alternativa a quella del giudice di merito.

Il Fatto

La promissaria acquirente di un immobile, venduto a corpo, aveva convenuto in giudizio la promittente venditrice per ottenere la rideterminazione del corrispettivo, originariamente pattuito in misura maggiore, a causa di una superficie reale inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto preliminare. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ma la Corte d’appello, in riforma, l’aveva rigettata, ritenendo non decisiva la differenza di superficie e dichiarando risolto il preliminare per inadempimento della promissaria acquirente.

La sentenza di secondo grado era stata cassata dalla Suprema Corte, la quale aveva affermato la decisività della circostanza legata allo scarto di superficie. Nel giudizio di rinvio, la Corte d’appello di Bari aveva riconosciuto il diritto alla rettifica del prezzo, rilevando che si verteva in ipotesi di vendita a corpo. La promittente venditrice ha quindi proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo, con cui la ricorrente deduceva l’omesso esame di un fatto decisivo, concernente la natura giuridica di una veranda. Tale vizio è precluso dalla previsione dell’art. 348-ter, comma quinto, c.p.c., applicabile anche alle sentenze d’appello rese in sede di rinvio. La ratio della norma, come chiarito dalle Sezioni semplici, risiede nell’esigenza di evitare la proliferazione di ricorsi volti alla rivisitazione della ricostruzione dei fatti quando la doppia giurisdizione di merito li abbia valutati in senso conforme, evenienza che ricorre nella specie, non avendo la ricorrente dedotto la diversità delle circostanze di fatto esaminate nei due gradi.

Nel valutare il secondo motivo, la Corte ha ricostruito l’orientamento per cui l’art. 1538, comma primo, c.c. fornisce un rimedio ogni qual volta, in una vendita a corpo, emerga una rilevante divergenza quantitativa della misura del bene. Siffatto rimedio può essere escluso solo da una specifica clausola negoziale con cui le parti manifestino la volontà di derogare alla previsione legale. Tale clausola non è stata rinvenuta nel preliminare, la cui semplice indicazione della superficie non equivale a una pattuizione derogatoria. La censura è stata pertanto infondata.

Il terzo motivo, volto a censurare l’omessa valutazione del riferimento contrattuale a un “terrazzo di pertinenza”, è stato dichiarato inammissibile. La ricorrente, infatti, ha proposto una propria lettura delle pattuizioni, sollecitando un sindacato ermeneutico estraneo al giudizio di legittimità, senza indicare specificamente i canoni o criteri interpretativi che sarebbero stati violati. Il quarto motivo, concernente la mancata applicazione dell’art. 1385 c.c., è rimasto assorbito dal rigetto delle censure precedenti.

Il ricorso è stato conseguentemente respinto con condanna della ricorrente alla refusione delle spese processuali.