Unitaria nozione di costruzione e distanze dal confine: nullità della deroga regolamentare (Cass. civ. Sez. 2 n. 12119 del 30.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La nozione di costruzione ai sensi dell’art. 873 cod. civ. è unica e non può subire deroghe da parte delle norme secondarie, il cui rinvio è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore dal confine. Il regolamento locale non può pertanto introdurre una distinzione tra costruzioni e fabbricati, né limitare la propria disciplina ai soli edifici in senso stretto: la disposizione che pone una distanza dal confine si applica a tutto ciò che, secondo la disciplina nazionale, è considerato costruzione, inclusi i muri di contenimento di terrapieni o scarpate realizzati dall’uomo per creare o accentuare un dislivello artificiale. Ne consegue che il principio di prevenzione non opera laddove il regolamento edilizio imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, derogabile solo con il consenso del vicino.

Il Fatto

Alcuni proprietari confinanti convenivano in giudizio il vicino, chiedendone la condanna alla demolizione o all’arretramento di un’area di parcheggio e di una terrazza realizzati in violazione delle distanze previste dalle norme tecniche di attuazione del piano regolatore comunale. Il tribunale rigettava la domanda, ma la corte d’appello, riformando la sentenza, condannava il proprietario ad arretrare il muro di contenimento e il lastrico sovrastante a non meno di cinque metri dal confine, qualificando le opere come costruzioni soggette al regime delle distanze. Avverso tale decisione proponeva ricorso per cassazione il soccombente, affidandosi a tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha disatteso il primo motivo, con cui si censurava la violazione dell’art. 873 cod. civ. e delle norme locali, sostenendo che la disciplina regolamentare sulla edificazione in aderenza si applicasse ai soli edifici e non alle costruzioni, per le quali sarebbe stato invocabile il principio di prevenzione. Il Collegio ha ribadito che la nozione di costruzione è unica e non derogabile dalle fonti secondarie, poiché il rinvio ai regolamenti locali è limitato alla facoltà di stabilire una distanza maggiore (richiamando Cass. 5163/2015, Cass. 144/2016, Cass. 23843/2018, Cass. 24473/2017). Tale nozione comprende anche il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno elevato dall’uomo per creare un dislivello artificiale (cfr. Cass. 11388/2013), sicché ogni distinzione tra costruzioni e fabbricati operata dal regolamento locale è da considerare meramente esemplificativa o, in caso contrario, da disapplicare.

Con il secondo motivo, il ricorrente lamentava l’omesso esame di una sopravvenuta disciplina regolamentare che, per i manufatti in allineamento sul confine, non avrebbe più richiesto il consenso del vicino. La Corte ha ritenuto il motivo infondato, osservando che la norma sopravvenuta subordina la possibilità di edificare sul confine alla presenza di edifici in linea, circostanza non emergente dalla sentenza impugnata, e che le disposizioni pianificatorie prescrivono una distanza di cinque metri dal confine derogabile solo con l’accordo delle parti. Tale previsione preclude la costruzione in prevenzione, atteso che la portata integrativa del regolamento si estende all’intero impianto codicistico, incluso il principio di prevenzione (Cass. S.U. 10318/2016; Cass. 22447/2019).

Infine, il terzo motivo denunciava la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., per avere la corte territoriale ordinato l’arretramento dell’intero manufatto, laddove la domanda attorea era limitata alla demolizione del parcheggio e della terrazza. Il motivo è stato respinto: la domanda, correttamente interpretata, includeva l’intero manufatto, essendo la violazione delle distanze principalmente effetto della sporgenza del muro dal terrapieno e dell’alterazione del piano di campagna. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese processuali.