Delibera condominiale che vieta scavi nel sottosuolo per tutela della statica e del pari uso (Cass. civ. Sez. II n. 23936/2026)
Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio, il sottosuolo dell’edificio rientra tra le parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., salvo che il contrario non risulti da titolo. Il singolo condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità nel sottosuolo che alterino la funzione di sostegno dell’edificio o che pregiudichino il pari uso della cosa comune da parte degli altri partecipanti. L’assemblea condominiale può legittimamente vietare, con delibera, interventi che compromettano la sicurezza statica dell’immobile o che impediscano agli altri condomini di fare parimenti uso della cosa comune, in conformità all’art. 1102 c.c. e ai poteri regolamentari di cui all’art. 1138 c.c. La valutazione circa l’esistenza di un pericolo per la statica o di una lesione del pari uso costituisce accertamento di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua e non contraddittoria.
Il Fatto
La società proprietaria del piano terra di un edificio condominiale intendeva mutare la destinazione dell’immobile da laboratorio artigianale a ristorante, realizzando una fossa settica e una vasca condensa grassi nel sottosuolo comune. L’assemblea condominiale, con delibera del 6 giugno 2019, precisata da altra del 29 ottobre 2019, vietò ogni scavo e realizzazione di opere che compromettessero la sicurezza dell’edificio e non consentissero il pari uso del sottosuolo da parte di tutti i condomini. La società impugnò la delibera, deducendo la propria legittimazione a utilizzare il bene comune. Il Tribunale di Venezia respinse la domanda. La Corte d’Appello di Venezia, con sentenza n. 2962/2021, rigettò l’appello, ritenendo la delibera giustificata dagli accertati pericoli per la statica dell’edificio e dalla impossibilità di un uso paritario del sottosuolo. Avverso tale sentenza, la società ha proposto ricorso per cassazione.
La Motivazione della Corte
La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, esaminando i quattro motivi proposti. Con il primo motivo, la ricorrente lamentava la nullità della sentenza per extrapetizione, sostenendo che la Corte territoriale avesse valorizzato profili (capacità statica e pari uso) non dedotti. La Suprema Corte ha ritenuto la censura infondata, osservando che la delibera impugnata era fondata proprio su tali ragioni, sicché la decisione non aveva aggiunto elementi estranei al thema decidendum.
Il secondo motivo, con cui si deduceva la violazione degli artt. 1102, 1135 e 1138 c.c. e la motivazione apparente, è stato dichiarato infondato. La Corte ha richiamato il principio secondo cui il sottosuolo dell’edificio è comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e che l’assemblea può regolamentarne l’uso. La delibera, nel vietare interventi che compromettessero la sicurezza o il pari uso, si era limitata a dare attuazione al disposto dell’art. 1102 c.c., che vieta al partecipante di servirsi della cosa comune impedendo agli altri di farne parimenti uso. La valutazione della Corte territoriale circa l’impossibilità di un uso simultaneo in condizioni di sicurezza è stata ritenuta un accertamento di merito congruamente motivato.
Il terzo motivo, incentrato sull’omesso esame di un fatto decisivo (l’inesistenza di un pericolo per la statica), è stato dichiarato inammissibile, poiché mirava a ottenere una nuova valutazione delle risultanze istruttorie, alternativa a quella compiuta dal giudice di merito, che aveva accertato l’esistenza dei rischi statici sulla base della documentazione prodotta.
Il quarto motivo, con cui si contestava la violazione dell’art. 1102 c.c. per l’erronea imposizione di un uso identico e coevo, è stato ritenuto infondato. La Corte ha precisato che il principio del pari uso non impone un’identità di utilizzazione, ma esige che l’uso di ciascuno non pregiudichi quello degli altri. Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva accertato che l’intervento programmato avrebbe reso impossibile qualsiasi uso del sottosuolo da parte degli altri condomini, alterandone la funzione di sostegno dell’edificio. La Suprema Corte ha ribadito che il singolo condomino non può procedere a scavi in profondità senza il consenso degli altri, quando tali opere pregiudichino la stabilità dell’edificio o il diritto degli altri al pari godimento.