Autorimessa di 165 mq computabile nella superficie utile per l’esclusione dell’agevolazione prima casa (Cass. civ. Sez. 5 n. 17511 del 02.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, l’esclusione dal computo della superficie utile complessiva dell’unità immobiliare, ai fini della verifica del carattere di abitazione di lusso, riguarda esclusivamente il “posto macchine” e non anche l’autorimessa di ampie dimensioni, che deve essere inclusa nel calcolo quando sia concretamente idonea a consentire lo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana, contribuendo alla valorizzazione dell’immobile. Il passaggio al criterio catastale delle categorie A/1, A/8 e A/9, introdotto dall’art. 10 del d.lgs. n. 23/2011, è operativo solo dal 1° gennaio 2014: per gli atti stipulati prima di tale data, come quello del 23.11.2011, la qualificazione dell’abitazione come di lusso va effettuata facendo riferimento ai criteri fisici del D.M. 2 agosto 1969 e alla Nota II-bis, art. 1, della Tariffa parte prima del D.P.R. n. 131/1986. Il criterio della potenzialità abitativa degli ambienti, che prescinde dall’effettiva abitabilità in senso giuridico, è il modello interpretativo che fonda il calcolo della superficie utile complessiva dell’immobile.

Il Fatto

Il contribuente acquistava un immobile in data 23.11.2011, richiedendo l’agevolazione fiscale “prima casa”. Con avviso di liquidazione del 2.12.2014, l’Agenzia delle Entrate revocava l’aliquota ridotta dello 0,25% applicata sull’imposta sostitutiva delle operazioni di credito fondiario, ripristinando l’aliquota del 2%, sull’assunto del carattere di lusso dell’immobile.

Accolto il ricorso in primo grado dalla Commissione tributaria provinciale di Bergamo, l’Agenzia proponeva appello. La Commissione tributaria regionale della Lombardia, sezione distaccata di Brescia, con la sentenza n. 2715 del 2017, riformava la decisione di primo grado. Avverso tale sentenza il contribuente ricorreva per cassazione, affidandosi a quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato in primo luogo il motivo relativo all’applicazione della normativa vigente ratione temporis. In relazione a una compravendita stipulata in data 23.11.2011, il criterio applicabile era esclusivamente il D.M. 2 agosto 1969, sia per l’IVA sia per l’imposta di registro, il quale escludeva dalle agevolazioni gli immobili con caratteristiche di lusso in base a criteri fisici, quali la superficie utile superiore a 240 mq. L’art. 10 del d.lgs. n. 23/2011, pur essendo entrato in vigore il 7.4.2011, prevedeva che le nuove aliquote dell’imposta di registro – paramaterate al criterio catastale delle categorie A/1, A/8 e A/9 – si applicassero solo a decorrere dal 1° gennaio 2014. Il passaggio al criterio catastale era, quindi, sopravvenuto rispetto all’atto.

Quanto alla questione centrale, relativa al computo della superficie dell’autorimessa, la Corte ha chiarito che il modello interpretativo per il riconoscimento o meno dell’agevolazione si basa sulla potenzialità abitativa degli ambienti, vale a dire della loro destinazione a soddisfare i bisogni della vita quotidiana. L’autorimessa di mq 165, separatamente accatastata, è un ambiente completamente diverso da un semplice posto auto o da un box: la sua consistenza ne evidenzia l’idoneità a svolgere attività proprie della vita quotidiana, con la conseguenza che essa deve essere inclusa nel calcolo della superficie utile complessiva. La verifica in concreto della strutturazione degli ambienti, compiuta dalla corte territoriale, non è sindacabile in sede di legittimità.

Con riguardo al motivo concernente le sanzioni, la Corte ha richiamato il principio secondo cui la modifica dei parametri ancorati ai presupposti per il riconoscimento del beneficio, disposta dall’art. 33 del d.lgs. n. 175/2014, non ha inciso retroattivamente. L’infrazione, costituita dalla dichiarazione mendace, è rimasta immutata, sicché non si è verificata alcuna abolitio criminis e le sanzioni irrogate mantengono la loro legittimità.

La Corte ha quindi rigettato integralmente il ricorso, compensando le spese del giudizio di legittimità in ragione del sopravvenuto intervento delle Sezioni Unite in materia di successione di leggi nel tempo e di sanzioni tributarie.