L’avviso di accertamento catastale è adeguatamente motivato se indica i criteri di stima (Cass. civ. Sez. 5 n. 18060 del 05.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento di immobili a destinazione speciale o particolare, l’attribuzione della rendita catastale a seguito di procedura DOCFA avviene con stima diretta per ogni singola unità, secondo il procedimento diretto o indiretto di cui agli artt. 15-30 d.P.R. n. 1142/1949. Quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e la differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica del valore economico dei beni, l’obbligo di motivazione dell’avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita. Soltanto in presenza di una diversa valutazione degli elementi di fatto la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate, per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa e delimitare l’oggetto del contenzioso.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava alla società contribuente un avviso di accertamento recante la nuova determinazione di classamento e della rendita catastale di un immobile a destinazione speciale, categoria D/1, costituito da un impianto fotovoltaico a terra. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso della società, e l’appello dell’Ufficio veniva rigettato dai giudici regionali sul presupposto del difetto di motivazione dell’atto impugnato, nel quale l’Agenzia non avrebbe esplicitato i dati di base per la determinazione della nuova rendita.

Avverso la pronuncia della Commissione Tributaria Regionale, l’Ufficio proponeva ricorso per cassazione, affidato ad unico motivo, lamentando la violazione delle norme sulla motivazione degli atti impositivi e sulla stima degli immobili a destinazione speciale.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il motivo di ricorso dell’Ufficio. Ha premesso che, per gli immobili iscritti nei gruppi catastali D ed E, la rendita è determinata con stima diretta per ogni singola unità, la quale può svolgersi con il procedimento diretto, fondato sul reddito lordo ordinariamente ritraibile, oppure con il procedimento indiretto, basato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato o dal costo di ricostruzione, con applicazione del coefficiente di riduzione per il deprezzamento. Quanto alla motivazione, ha richiamato il principio per cui, quando gli elementi fattuali della dichiarazione DOCFA non siano disattesi e la divergenza dipenda solo da una diversa valutazione estimale, l’obbligo motivazionale è soddisfatto dalla mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, mentre un onere rafforzato sussiste solo in caso di diversa valutazione dei fatti.

Nel caso concreto, il Collegio ha rilevato che l’avviso impugnato, nella relazione di stima, esplicitava il criterio della “stima del fabbricato in base al costo di costruzione” e il valore del suolo, con riferimento alla comparazione con immobili ubicati nella stessa zona e aventi analoghe caratteristiche. I giudici di merito non avevano considerato che i criteri di attribuzione della diversa rendita non erano solo quelli indicati nelle prime pagine dell’atto, ma anche quelli riportati negli allegati tecnici, che ne costituiscono parte integrante.

La Corte ha quindi osservato che le contestazioni della società contribuente riguardavano la modifica del valore unitario del suolo, l’inserimento del valore delle strutture metalliche di sostegno dei pannelli e di voci quali oneri finanziari, spese tecniche e utile del promotore. Tali rilievi, ad eccezione di quelli relativi alle strutture di sostegno, non integravano una immutazione degli elementi fattuali della dichiarazione, ma si configuravano come diversa valutazione estimale, che non richiede un onere motivazionale rafforzato.

In accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.