Sanatoria edilizia e consenso del condominio sulle parti comuni (TAR Campania n. 1162 del 17.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire in sanatoria che abbia ad oggetto opere incidenti su parti comuni dell’edificio, e segnatamente sulla facciata, presuppone il previo consenso dei comproprietari, ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. e dell’art. 22 del Regolamento edilizio. Il Comune è tenuto ad accertare l’esistenza di tale consenso e non può prescinderne invocando la natura meramente ripristinatoria dell’intervento o la simmetria della facciata. Il parere favorevole della Commissione Locale Paesaggio attiene a un piano valutativo diverso, quello paesaggistico, e non supplisce al difetto di legittimazione del richiedente ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001. Un provvedimento di assenso che ribalti, senza adeguata e rinnovata istruttoria, le valutazioni già espresse in un precedente atto di annullamento della C.I.L.A., mai impugnato né rimosso in autotutela, è viziato per contraddittorietà e difetto di motivazione. La facciata condominiale costituisce bene comune e la sua trasformazione non può avvenire fuori dalle regole sull’uso della cosa comune.

Il Fatto

Un condominio di un edificio di Napoli chiede l’esatta ottemperanza di una sentenza del TAR Campania, passata in giudicato, con cui era stato annullato il silenzio serbato dal Comune sulla diffida volta a impedire il completamento degli interventi realizzati da una condomina sullo stabile condominiale. Dopo quel dictum, il Comune annullava la C.I.L.A. presentata dalla controinteressata, rilevando gravi criticità urbanistiche ed edilizie.

Successivamente il Comune ingiungeva il ripristino delle opere abusive, consistenti nella trasformazione di due vani finestra in vani di accesso prospettanti sulla pubblica via. Il condominio impugnava tale ingiunzione per violazione ed elusione del giudicato. Nelle more, l’amministrazione rilasciava alla controinteressata un permesso di costruire in sanatoria, con accertamento di conformità del cambio di destinazione d’uso e della modifica delle aperture. Il condominio impugnava anche tale titolo, con plurimi motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara inammissibile il ricorso principale, perché il Comune, con il provvedimento di annullamento della C.I.L.A., ha dato piena esecuzione all’ordine di riesame contenuto nella sentenza di ottemperanza, annullando il titolo e ordinando il ripristino dei vani.

Quanto ai motivi aggiunti avverso l’ingiunzione demolitoria, il Collegio li ritiene infondati: l’ordine richiama espressamente la dichiarazione di inefficacia della C.I.L.A. e integra per relationem il proprio corredo motivazionale con le argomentazioni ivi contenute, già riferite al contrasto con l’art. 86 commi 4 e 10 della Variante generale e con l’art. 22 del Regolamento edilizio.

I motivi aggiunti avverso la nota comunale di valutazione favorevole della pratica sono inammissibili, trattandosi di atto endoprocedimentale di natura istruttoria, non lesivo, avendo il provvedimento finale visto la luce solo con la successiva determina dirigenziale.

Nel merito del titolo in sanatoria, il Collegio accoglie le censure del condominio. Il Comune ha ritenuto di poter prescindere dal consenso condominiale qualificando l’intervento come ripristino di aperture preesistenti e della simmetria della facciata. L’argomento è errato: la controinteressata ha modificato l’aspetto esteriore dell’immobile. Il richiamo al parere della Commissione Locale Paesaggio non è decisivo, attenendo a valutazioni di compatibilità paesaggistica, non alla legittimazione del richiedente.

Il Collegio osserva che tutti i profili valutati favorevolmente in sede di accertamento di conformità erano già stati esaminati, in senso opposto, nel provvedimento di annullamento della C.I.L.A., mai impugnato né rimosso in autotutela. La netta antitesi tra i due atti rende non convincente la motivazione del nuovo titolo, che non spiega perché gli stessi elementi già ritenuti ostativi siano ora valutati positivamente. Richiamando la giurisprudenza amministrativa, il Collegio ribadisce che il decoro architettonico della facciata è bene comune e che ogni intervento che vi incida richiede l’assenso dell’assemblea, con il correlativo obbligo istruttorio del Comune. Assorbite le ulteriori censure, i motivi aggiunti sono accolti e la determina viene annullata.