Agevolazioni prima casa edilizia popolare escluse per atti soggetti ad IVA (Cass. civ. Sez. 5 n. 21004 del 20.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regime agevolativo di cui all’art. 32, comma 2, d.P.R. n. 601/1973, che assoggetta all’imposta di registro in misura fissa gli atti di trasferimento di aree e immobili per l’attuazione di programmi pubblici di edilizia residenziale, con esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale, non è estensibile agli atti di cessione soggetti ad IVA. La norma, avendo natura di disposizione di favore, è di stretta interpretazione ai sensi dell’art. 14 preleggi e non ammette interpretazione analogica o estensiva. Il riferimento alla imposta di registro in misura fissa delimita l’ambito applicativo agli atti che, in assenza della finalità di edilizia pubblica, sarebbero soggetti a tale imposta in misura proporzionale, escludendo quelli per i quali opera il principio di alternatività IVA/Registro.

Il Fatto

Un notaio impugnava l’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate richiedeva il versamento delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa per un atto di cessione immobiliare, stipulato tra un privato acquirente e un’azienda territoriale per l’edilizia residenziale pubblica, soggetto ad IVA. La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso, ritenendo applicabile l’agevolazione prevista per i trasferimenti attuativi di programmi di edilizia residenziale pubblica. La Commissione Tributaria Regionale del Lazio confermava la decisione, estendendo il beneficio anche agli atti soggetti ad IVA. L’Agenzia proponeva ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i due motivi, in quanto connessi, e li ritiene fondati. Il primo motivo deduce la violazione dell’art. 32, comma 2, d.P.R. n. 601/1973, per l’erronea estensione dell’agevolazione agli atti soggetti ad IVA; il secondo la violazione dell’art. 40, comma 1, d.P.R. n. 131/1986 in combinato disposto con la citata norma agevolativa.

La questione centrale riguarda l’ambito applicativo dell’art. 32, comma 2, d.P.R. n. 601/1973. Il Collegio richiama il proprio contrasto giurisprudenziale, citando le sentenze che hanno negato l’estensione del beneficio — Cass. n. 8094/2018 e Cass. n. 25982/2022 — e quelle di contrario avviso — Cass. n. 29895/2020 e Cass. n. 285/2025 — e intende riaffermare il primo orientamento.

Il caposaldo della decisione è individuato nel tenore letterale della norma. La previsione dell’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa rivela che il beneficio è destinato agli atti che, in assenza della finalità di edilizia residenziale pubblica, sarebbero soggetti all’imposta di registro in misura proporzionale. La norma sarebbe invece priva di significato per gli atti soggetti ad IVA, per i quali l’imposta di registro è comunque dovuta in misura fissa in virtù del principio di alternatività. Il Collegio esclude la possibilità di isolare le imposte ipotecaria e catastale dal complessivo testo normativo: tale operazione ermeneutica si risolverebbe in un’indebita estensione.

La Corte valorizza inoltre la natura di numerus clausus del sistema delle agevolazioni tributarie introdotto dal d.P.R. n. 601/1973, che ha abrogato le precedenti disposizioni, e rileva come la mancata indicazione degli atti soggetti ad IVA tra i beneficiari sia una scelta consapevole del legislatore, anche in considerazione della successione temporale tra il decreto IVA e la norma agevolativa. Richiama, infine, il principio generale per cui le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e il principio di alternatività IVA/Registro, che non può fondare l’estensione di un beneficio che esclude ogni tipologia di imposta, ma solo comportare l’applicazione dell’imposta d’atto in misura fissa.

Il ricorso è accolto: la sentenza impugnata è cassata e, decidendo nel merito, l’originario ricorso del contribuente è rigettato. Il contrasto giurisprudenziale in materia giustifica l’integrale compensazione delle spese dell’intero giudizio.