Edificabilità ICI dallo strumento urbanistico, irrilevanti le scelte del contribuente (Cass. civ. Sez. 5 n. 13658 del 11.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’applicazione del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta esclusivamente dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, a prescindere dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi. Le scelte del contribuente circa il momento in cui effettuare gli interventi edificatori sono irrilevanti ai fini tributari. I criteri di cui all’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 sono tassativi e la valutazione del giudice di merito che ne faccia congrua applicazione è incensurabile in sede di legittimità. La questione di fatto non trattata nella sentenza impugnata, se dedotta per la prima volta in cassazione, è inammissibile per novità della censura, salvo che il ricorrente non ne alleghi e dimostri l’avvenuta deduzione nei gradi di merito.

Il Fatto

La società contribuente impugnava gli avvisi di accertamento ICI per gli anni dal 2005 al 2008 emessi dal Comune, contestando la natura edificabile di alcune aree di sua proprietà. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in sede di rinvio a seguito della cassazione con rinvio disposta da Cass. n. 11696/2023, accoglieva parzialmente l’appello del Comune, ritenendo i terreni edificabili in base alle previsioni dello strumento urbanistico, con conseguente applicazione del criterio del valore venale, e non già del valore agricolo.

Avverso tale sentenza la società ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi: con il primo deduce la nullità della sentenza per motivazione apparente; con il secondo lamenta la violazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992, per non avere il giudice di rinvio diversificato il valore venale dei terreni in base alla loro concreta edificabilità e per non avere considerato gli oneri finanziari e il costo di acquisto del terreno nel calcolo dell’utile dell’imprenditore.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente dato atto che, secondo le Sezioni Unite n. 9611/2024, non sussiste incompatibilità tra il deposito della proposta di definizione accelerata da parte del Presidente di sezione o del Consigliere delegato e la loro successiva partecipazione al Collegio giudicante ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c..

Quanto al primo motivo, la Corte ha escluso il vizio di motivazione apparente, richiamando la giurisprudenza costante secondo cui tale vizio ricorre solo quando il giudice di merito ometta di indicare gli elementi del proprio convincimento o li esamini senza un’approfondita disamina logica, rendendo impossibile il controllo sulla decisione. Nella specie, la sentenza impugnata aveva adeguatamente esplicitato la ratio decidendi, consentendo alla stessa ricorrente di censurare compiutamente gli asseriti errori di diritto con il secondo motivo.

Nel merito, la Corte ha invece ribadito che l’edificabilità di un’area dipende dalla sua disciplina urbanistica, desumibile dal piano regolatore generale adottato dal Comune, e non dalle scelte del soggetto passivo circa la programmazione temporale degli interventi. La decisione di realizzare alcuni interventi e rinviarne altri non incide sulla qualificazione del terreno e, quindi, sulla base imponibile ICI. La Corte ha inoltre ricordato che i criteri di cui all’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 sono tassativi, essendo rimessa al giudice di merito una valutazione che, se congruamente motivata, resta incensurabile in sede di legittimità.

Quanto alla dedotta omessa valutazione degli oneri finanziari e del costo di acquisto del terreno, la Corte ne ha dichiarato l’inammissibilità per novità. La società, infatti, non aveva dimostrato di avere sollevato tali questioni nel giudizio di appello, né aveva trascritto gli atti processuali rilevanti, come richiesto dall’art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c. La Corte ha precisato che, pur non essendo onerata la parte della produzione del fascicolo di parte, resta fermo l’onere di specifica indicazione degli atti e documenti su cui il ricorso si fonda, per consentire il controllo della loro avvenuta deduzione nei gradi di merito. Tale principio non contrasta con la giurisprudenza della Corte EDU, dovendo i criteri di sinteticità e chiarezza contemperarsi con il fine di semplificare l’attività del giudice di legittimità.

Il ricorso è stato pertanto dichiarato inammissibile, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese in favore del Comune e al pagamento dell’ulteriore somma ai sensi dell’art. 96, terzo e quarto comma, c.p.c.