Demolizione legittima per ristrutturazione senza titolo e sconfinamento (TAR Lazio n. 9709 del 26.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli interventi che comportano la chiusura di spazi condominiali e terrazze, ampliando la superficie delle unità abitative e dando vita a un organismo edilizio diverso dal preesistente, non sono riconducibili alla parziale difformità dal permesso di costruire ex art. 34 d.P.R. n. 380/2001, ma costituiscono trasformazione edilizia realizzata in assenza di titolo, assoggettabile all’ordine di demolizione ex art. 31 d.P.R. n. 380/2001. La valutazione dell’abuso deve essere condotta sulla globalità delle opere, considerando l’intervento nel suo complesso e non in maniera atomistica, per evitare che frammentazioni artificiose eludano la corretta qualificazione unitaria dell’intervento e del titolo edilizio necessario. Le valutazioni sulla c.d. “fiscalizzazione dell’abuso” attengono alla fase esecutiva e gravano sul privato, che deve dimostrare in modo rigoroso l’oggettiva impossibilità di demolire senza pregiudizio per la parte conforme.

Il Fatto

Una società proprietaria di un immobile edificato in forza di concessione edilizia del 2001 impugnava la determinazione con cui il Municipio XIV di Roma Capitale ingiungeva la demolizione, ex art. 31 d.P.R. n. 380/2001, delle opere realizzate senza titolo, consistenti nell’ampliamento delle unità abitative mediante chiusura di spazi condominiali e terrazze. La ricorrente sosteneva che gli interventi andassero qualificati come parziale difformità dal permesso di costruire, con conseguente applicazione della più favorevole sanzione pecuniaria di cui all’art. 34 d.P.R. n. 380/2001, e che alcuni lavori — frazionamento delle unità e redistribuzione degli spazi interni — non richiedessero alcun titolo abilitativo. Nel corso del giudizio, la società presentava istanza di permesso in sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, poi respinta dall’amministrazione, e chiedeva comunque la fissazione dell’udienza di merito.

La Motivazione della Corte

Il TAR Lazio respinge il ricorso, affermando che le opere contestate non possono rientrare nella parziale difformità di cui all’art. 34 d.P.R. n. 380/2001: avendo comportato l’ampliamento della superficie delle unità abitative attraverso la chiusura di spazi condominiali e terrazze — ambienti con destinazioni e conformazioni diverse rispetto al titolo originario — gli interventi hanno dato vita a un organismo edilizio del tutto diverso dal preesistente. In disparte la questione se si tratti di nuova costruzione o ristrutturazione edilizia, l’intervento avrebbe richiesto il rilascio di un nuovo titolo abilitativo, mai ottenuto dalla ricorrente.

Quanto alla censura relativa al mero frazionamento delle unità immobiliari, il Collegio richiama il principio per cui la valutazione dell’abuso deve essere condotta sulla globalità delle opere e non in maniera atomistica: l’amministrazione deve esaminare l’intervento nella sua totalità per contrastare frammentazioni artificiose che scompongano artificiosamente l’abuso al fine di eludere la corretta qualificazione unitaria e il titolo edilizio necessario — in tal senso, Cons. Stato, sez. II, n. 945/2026.

Il Tribunale esclude infine che l’amministrazione fosse tenuta a valutare, in sede di adozione dell’ordinanza, l’eventuale pregiudizio alle parti conformi: la c.d. “fiscalizzazione dell’abuso” e l’impossibilità di ripristino integrano evenienze eccezionali che riguardano la fase esecutiva dell’ordine di demolizione. Spetta al privato — e non all’amministrazione — dimostrare in modo rigoroso l’oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione senza pregiudizio per la parte conforme dell’edificio, prova che la ricorrente ha omesso di allegare — cfr. TAR Campania – Napoli, sez. VII, n. 2327/2026.