Prelazione sugli alloggi popolari: la controproposta impedisce l’accettazione (Cass. civ. Sez. 3 n. 7822 del 31.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La manifestazione di volontà dell’assegnatario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica di avvalersi del diritto di acquisto non è soggetta a forme sacramentali, ma deve essere inequivoca e incondizionata. La richiesta di rinegoziazione del prezzo, di revisione della classificazione dell’immobile o di inclusione di pertinenze nella compravendita non integra accettazione della proposta dell’ente proprietario, bensì costituisce controproposta ai sensi dell’art. 1326, ultimo comma, cod. civ., con la conseguente mancata formazione del consenso contrattuale. La mera presentazione della domanda non è sufficiente a ritenere concluso il contratto nell’inerzia dell’Amministrazione, né la successiva comunicazione del prezzo di cessione determina il trasferimento della proprietà, derivandone solo la costituzione di un rapporto di carattere personale con l’ente.

Il Fatto

Un assegnatario e conduttore di un immobile di proprietà delle Ferrovie dello Stato conveniva in giudizio la società mandataria e la proprietaria per ottenere il rimborso di somme anticipate per la fornitura di gasolio e la condanna alla stipula del contratto definitivo di compravendita dell’alloggio. L’attore aveva dichiarato la propria disponibilità all’acquisto ai sensi della legge n. 560/1993, ma aveva subordinato l’adesione alla verifica della classificazione dell’immobile e all’inclusione del posto auto nella compravendita.

I giudici di merito rigettavano la domanda, accogliendo la riconvenzionale di risoluzione del contratto di locazione per morosità. La Corte d’Appello confermava la decisione, ritenendo che la missiva del conduttore non esprimesse una volontà inequivoca di acquisto, ma configurasse una controproposta. Avverso tale sentenza l’assegnatario proponeva ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso affrontando le questioni relative alla corretta interpretazione delle dichiarazioni negoziali e alla disciplina speciale dell’alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Quanto alla violazione delle regole sulla formazione del consenso, la Corte ha ritenuto infondate le censure, rilevando che la valutazione della missiva del 7 gennaio 2000 come controproposta e non come accettazione integra un accertamento di fatto, reso in doppia conforme, insindacabile in sede di legittimità ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.

Con specifico riferimento alla violazione della legge speciale, la Corte ha precisato che il diritto di prelazione previsto dall’art. 1, comma sesto, della legge n. 560/1993 richiede la sussistenza dei presupposti di legge e che la richiesta di rinegoziazione del prezzo, anziché l’esercizio della facoltà di far accertare il valore dall’Ufficio tecnico competente, esclude la configurabilità di un’accettazione conforme alla proposta dell’ente proprietario. Ha inoltre richiamato il principio, già affermato da precedenti pronunce, per cui la mera presentazione della domanda non è sufficiente a ritenere concluso il contratto nell’inerzia dell’Amministrazione, né la sua accettazione successiva alla comunicazione del prezzo determina il trasferimento della proprietà, costituendo solo un rapporto di carattere personale con l’ente.

Quanto alle censure relative all’omesso esame di fatti decisivi sulla morosità e alla qualificazione delle spese di riscaldamento, la Corte ne ha dichiarato l’inammissibilità, rispettivamente per la preclusione del sindacato in presenza di doppia conforme e per il difetto di specificità delle censure, ex art. 366, n. 6, cod. proc. civ. La sentenza impugnata ha correttamente applicato l’art. 1134 cod. civ. alle spese sostenute per l’impianto di riscaldamento centralizzato, trattandosi di gestione di una cosa comune.