Condominio e Locazioni

In tema di contratti a esecuzione continuata, il rispetto delle misure anti-Covid rileva solo quale causa non imputabile dell’inadempimento. Non è configurabile un diritto potestativo giudiziale di riduzione del canone per eccessiva onerosità sopravvenuta.

Nel procedimento per convalida di sfratto, dopo l’opposizione, il locatore può modificare la domanda con la memoria ex art. 426 cod. proc. civ., anche individuando una diversa annualità di canoni impagati, senza violare l’art. 1193 cod. civ.

Il contratto di locazione abitativa a canone libero, scritto e non simulato ma non registrato, stipulato prima del 2016, è soggetto alla riconduzione a congruità solo dal 1° gennaio 2016 e il canone fissato dal giudice non può eccedere quello concordato dalle associazioni di categoria.

È contraria all’art. 32, comma 2, l. n. 392/1978 la clausola che prevede l’aggiornamento del canone una tantum per tutte le variazioni ISTAT future, poiché la richiesta annuale è condizione del sorgere del diritto. La valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento è questione di fatto, insindacabile in cassazione.

La Corte d’appello che assume la rinunciabilità dell’effetto risolutorio della diffida ad adempiere deve motivare in iure la sussunzione della fattispecie concreta sotto il precedente invocato, confrontandosi con la giurisprudenza di legittimità sull’art. 1454 cod. civ.

La notifica ex legge n. 53/1994 non postula le ricerche del rito degli irreperibili; una volta concessa la rinnovazione ex art. 153 c.p.c., il giudice non può sindacarne la legittimità in assenza di impugnazione, né negare un ulteriore termine quando l’esito negativo è da causa non imputabile al notificante.

L’uso più intenso della cosa comune ex art. 1102 c.c. non integra un diritto reale di godimento ex art. 1021 c.c. e non è usucapibile, per il principio di tipicità dei diritti reali; le mere difese nuove sono ammesse in appello.

L’invio di una pec alla cancelleria non integra il deposito telematico prescritto dall’art. 196-quater disp. att. c.p.c. e determina l’improcedibilità del ricorso. La parte priva di ius postulandi non può difendersi personalmente in cassazione.

I locali ex portineria sono comuni ai sensi dell’art. 1117 n. 2 c.c. solo se, all’atto di costituzione del condominio, sia stata loro di fatto impressa la specifica destinazione al servizio comune: accertamento di fatto insindacabile in cassazione.

Le clausole del regolamento condominiale che vietano determinate destinazioni delle unità esclusive sono servitù reciproche: per opporle ai terzi acquirenti serve la trascrizione con indicazione specifica delle clausole, non bastando il generico rinvio al regolamento.