Tolleranze esecutive in edilizia e abusi successivi alla costruzione originaria (TAR Basilicata n. 399 del 10.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 34 bis d.P.R. n. 380/2001, che disciplina le tolleranze esecutive e costruttive, non si applica alle nuove opere edilizie realizzate successivamente alla costruzione originaria, ancorché entro le soglie percentuali ivi stabilite, poiché la norma presuppone difformità rispetto a quanto autorizzato compiute nell’originaria edificazione. Le tramezzature ulteriori rispetto al progetto autorizzato non integrano tolleranze esecutive, né come mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, né come irregolarità esecutiva di muri. La realizzazione di un’apertura nel muro esterno, modificando il prospetto dell’edificio, non è qualificabile come irregolarità esecutiva. I locali con destinazione complementare alla residenza, come il ripostiglio, non costituiscono volume tecnico e vanno computati ai fini del calcolo della volumetria.

Il Fatto

Il Responsabile dell’Area Tecnica di un Comune ha ingiunto ai proprietari di tre immobili di un fabbricato condominiale la demolizione di una serie di abusi edilizi, accertati con una relazione tecnica di sopralluogo. Gli abusi riguardavano l’aumento di altezza e di volume del sottotetto, la realizzazione di un ambiente pluriuso ad uso ripostiglio, una porta finestra nella cucina, nonché tramezzature difformi che avevano dato luogo a due unità indipendenti.

L’ordinanza precisava che, decorso inutilmente il termine di novanta giorni dalla notifica, si sarebbe proceduto alla demolizione d’ufficio e all’acquisizione dell’area al patrimonio comunale, con irrogazione della sanzione pecuniaria. I proprietari hanno impugnato il provvedimento davanti al TAR Basilicata, deducendo la violazione della disciplina sulle tolleranze esecutive introdotta dal d.l. n. 69/2024 e l’eccesso di potere per difetto di motivazione.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale ha anzitutto respinto l’istanza di rinvio della discussione, rilevando che la causa era matura per la decisione. Le ragioni addotte non incidevano sulla delibazione di legittimità del provvedimento, da valutare secondo il principio del tempus regit actum. Il procedimento di sanatoria era stato attivato dopo la proposizione del ricorso e non era stato reso noto nelle precedenti camere di consiglio. In ogni caso, il rinvio della trattazione è ammesso solo per casi eccezionali.

Nel merito, il TAR ha rilevato che l’aumento di altezza dei sottotetti comportava un maggiore volume interno, non autorizzato dai titoli edilizi rilasciati. Quanto alla invocata tolleranza del 5% e del 6%, i ricorrenti non hanno provato la violazione, limitandosi a indicare la superficie delle pertinenze dei sottotetti senza specificare la superficie degli appartamenti e le volumetrie precedenti ed attuali. Lo stesso difetto probatorio ha inficiato la censura sull’ambiente pluriuso.

Il passaggio centrale attiene all’ambito applicativo dell’art. 34 bis d.P.R. n. 380/2001. La norma, disciplinando le difformità rispetto a quanto autorizzato realizzate nell’originaria costruzione, è comunemente riferita alle tolleranze di cantiere e non può estendersi a una nuova opera edilizia non autorizzata, eseguita successivamente, ancorché facente parte di una preesistente costruzione. Diversamente, sullo stesso immobile potrebbero essere realizzati nel tempo plurimi abusi entro le soglie di legge.

La censura sul volume tecnico è stata giudicata palesemente infondata. Sono volumi tecnici solo quelli adibiti a impianti in rapporto di strumentalità necessaria con l’uso dell’edificio e non sistemabili all’interno della parte abitativa. I locali con destinazione complementare alla residenza, come il ripostiglio, vanno invece computati nella volumetria.

Anche il terzo e il quarto motivo sono stati respinti. Le tramezzature erano ulteriori rispetto a quelle previste nel progetto autorizzato. L’apertura nel muro esterno, modificando il prospetto, non costituisce irregolarità esecutiva. Quanto al difetto di motivazione, la dedotta omonimia è stata ritenuta irrilevante, poiché l’ordinanza si riferiva chiaramente al ricorrente nella qualità di proprietario di un determinato subalterno; l’erronea attribuzione di un immobile a una ricorrente è stato qualificato come errore materiale. Il ricorso è stato respinto.