Cambio d’uso con opere: conguaglio oneri dovuto, parcheggi ad uso pubblico legittimi (TAR Lombardia n. 3766 del 20.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il cambio di destinazione d’uso accompagnato da opere edilizie non esclude il pagamento del conguaglio degli oneri di urbanizzazione previsto dall’art. 52, comma 3, della legge regionale n. 12/2005, poiché ogni mutamento di destinazione comporta di per sé una variazione del carico urbanistico. La riduzione degli oneri per la ristrutturazione con demo-ricostruzione non interferisce con la distinta disciplina del cambio d’uso. È legittima la previsione delle norme tecniche di attuazione che impone parcheggi privati ad uso pubblico superiori al minimo legale, purché non affetta da manifesta irragionevolezza, e la monetizzazione costituisce espressione di ampia discrezionalità dell’ente locale. Le prescrizioni programmatiche di piano, prive di immediato effetto conformativo, si impugnano con l’atto applicativo.

Il Fatto

La società ricorrente ha presentato istanza di permesso di costruire per demolire capannoni industriali dismessi e realizzare un nuovo edificio residenziale, qualificando l’intervento come ristrutturazione edilizia con cambio d’uso. Il Comune ha calcolato gli oneri applicando anche il conguaglio per il cambio di destinazione, oltre a richiedere una somma per la monetizzazione dei parcheggi.

La ricorrente ha quindi proposto azione di accertamento della non debenza delle somme versate in eccesso e di annullamento in parte qua dell’art. 29 delle N.T.A. del P.G.T. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto, eccependo la tardività del ricorso per mancata tempestiva impugnazione della norma pianificatoria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i primi due motivi, che investono la pretesa degli oneri per il cambio d’uso. La tesi della ricorrente, secondo cui l’art. 52, comma 3, della l.r. n. 12/2005 si applicherebbe ai soli cambi d’uso senza opere, non è condivisa: la norma disciplina il cambio senza opere per chiarire un aspetto controverso, ma presuppone il pagamento del cambio con opere.

L’art. 44, comma 8, della l.r. si limita a dettare la riduzione degli oneri per la demo-ricostruzione e non interferisce con la diversa questione del cambio di destinazione. Richiamando l’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, il Tribunale osserva che il mutamento rilevante di destinazione sussiste anche in presenza di opere e, secondo le definizioni uniformi, comporta di per sé una variazione del carico urbanistico. Nella trasformazione da produttivo a residenziale l’aumento è scontato.

Gli oneri di urbanizzazione assolvono la funzione di compensare la collettività per il nuovo carico riversato sulla zona. Per una porzione di immobile già residenziale, pari a 59,66 mq, la pretesa è invece infondata per non contestazione: non è dovuto l’importo di 3.285,36 euro.

Sulla terza doglianza il Collegio respinge l’eccezione di tardività. Le prescrizioni che dettano le potenzialità edificatorie richiedono impugnazione immediata; le altre, di dettaglio, si censurano con l’atto applicativo. L’art. 29 delle N.T.A. è suscettibile di ripetuta applicazione e inidoneo da solo a ledere. Nel merito, la censura non è accolta: l’art. 41-sexies della legge n. 1150/1942 fissa un minimo, ma l’amministrazione può stabilire una misura superiore secondo criteri di congruità. Non emergono arbitrarietà o abnormi illogicità nella scelta pianificatoria, né nella monetizzazione, che resta espressione di discrezionalità. La manutenzione è connaturata al diritto dominicale vincolato all’uso pubblico.

Il ricorso è quindi accolto parzialmente nei limiti indicati e rigettato per il resto, con compensazione delle spese per soccombenza reciproca.