Riclassamento catastale: obbligo di motivazione rigorosa delle ragioni concrete (Cass. civ. Sez. 5 n. 21956 del 26.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di revisione del classamento delle unità immobiliari site in microzone comunali, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, l’avviso di accertamento deve essere assistito da una motivazione rigorosa, completa, specifica e razionale, non essendo sufficiente l’evocazione di nozioni o concetti astratti. È necessario che l’atto indichi gli elementi concreti incidenti sul diverso classamento della singola unità immobiliare, specificando i criteri, i modi e le fonti in virtù dei quali i dati presi in esame siano stati ricavati ed elaborati. Il riferimento a espressioni di stile o a formule generiche, prive di specificità e determinatezza, non soddisfa l’obbligo motivazionale, inidonee come sono a consentire al contribuente di conoscere ex ante le ragioni del provvedimento.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate aveva notificato un avviso di accertamento con il quale, ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, aveva provveduto a un nuovo classamento e alla rideterminazione della rendita catastale di un’unità immobiliare, della quale le contribuenti erano, rispettivamente, usufruttuaria e nuda proprietaria. La Commissione Tributaria Provinciale di Roma aveva accolto il ricorso delle contribuenti, ma la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado del Lazio, accogliendo l’appello dell’Ufficio, aveva ritenuto congruamente motivato l’avviso di accertamento. Le contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione, denunciando la violazione degli obblighi motivazionali dell’atto impositivo.

La Motivazione della Corte

La Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, con il quale le contribuenti avevano dedotto la violazione degli artt. 7 legge n. 212/2000 e 3 legge n. 241/1990, assumendo che l’avviso di accertamento fosse viziato dall’insufficiente indicazione dei presupposti di fatto che avevano indotto l’Ufficio alla revisione catastale.

La pronuncia ribadisce che la revisione del classamento, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale rispetto all’insieme delle microzone comunali, deve essere motivata con riguardo agli elementi incidenti, in concreto, sul diverso classamento del bene. Tali elementi vanno individuati tra quelli indicati dall’art. 8 d.P.R. n. 138/1998, valorizzando il fattore edilizio e quello posizionale, così da porre il contribuente in condizione di conoscere ex ante le ragioni del provvedimento.

La Corte ribadisce il principio consolidato secondo cui la motivazione deve essere rigorosa, completa, specifica e razionale: non basta l’evocazione di nozioni astratte, come l’evoluzione del mercato immobiliare o la variazione di valore degli immobili della microzona, ma è necessario esplicitare in modo dettagliato gli elementi concreti emersi e valutati, quali interventi e trasformazioni urbane che abbiano portato l’area alla riqualificazione. Quanto al parametro del valore medio di mercato, l’amministrazione deve specificare e documentare quali dati siano stati utilizzati e le modalità di rilevazione ed elaborazione.

Nella vicenda esaminata, l’atto impugnato si fondava su generiche “indagini tecniche” e su riferimenti standardizzati alla rivalutazione del patrimonio immobiliare e alla riqualificazione urbana, privi di qualsiasi specificazione in ordine ai criteri di calcolo e alle fonti. Tali indicazioni sono state ritenute assolutamente insufficienti a illustrare le ragioni della revisione con riferimento alla specifica unità immobiliare, con la conseguenza che il provvedimento è stato giudicato privo di una motivazione congrua.

In accoglimento del primo motivo, assorbito il secondo, la sentenza impugnata è stata cassata e, decidendo nel merito ai sensi dell’art. 384, secondo comma, c.p.c., la Corte ha accolto l’originario ricorso delle contribuenti.