Rinvio in pubblica udienza per la stima reddituale degli immobili alberghieri (Cass. civ. n. 15414/2026)

Principi di diritto (Massima)
In presenza di questioni interpretative di particolare rilevanza nomofilattica, la Corte di cassazione può disporre, ai sensi dell’art. 375 c.p.c., il rinvio della causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza, al fine di approfondire la questione e di offrire un contributo ermeneutico uniforme.
La determinazione della rendita catastale per gli immobili appartenenti alla categoria D, ivi compresi quelli destinati ad attività alberghiera, deve essere effettuata sulla base del canone annuo di fitto, ai sensi degli artt. 15 e ss. del d.P.R. n. 1142 del 1949, secondo la stima reddituale prevista dalla normativa catastale.
La questione interpretativa relativa all’applicabilità della stima reddituale ancorata al canone locativo annuo agli alberghi, nonché alla riferibilità del paragrafo 50 dell’Istruzione III del 28 giugno 1942 alla singola stanza d’albergo, richiede un approfondimento in pubblica udienza, anche alla luce del precedente di legittimità (Cass. n. 8144 del 2022) e delle peculiarità del contratto di affitto delle camere di albergo.

Il Fatto

La società contribuente impugnò l’avviso di accertamento catastale con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato la rendita catastale di un immobile di sua proprietà, appartenente alla categoria D (albergo). La Commissione tributaria provinciale di Venezia rideterminò la rendita in 179.500 euro, in parziale accoglimento del ricorso, e la Commissione tributaria regionale del Veneto, con sentenza n. 913 del 2019, rigettò l’appello della contribuente, confermando la decisione di prime cure.

La società propose ricorso per cassazione, articolato in sei motivi, deducendo, tra l’altro, la violazione delle norme sulla sottoscrizione dell’atto di classamento (art. 42 d.P.R. n. 600/1973), l’omessa pronuncia sui vizi del mutamento del criterio valutativo dell’Ufficio, la violazione del principio di capacità contributiva e l’inutilizzabilità del metodo reddituale per mancanza di un normale mercato delle locazioni. L’Agenzia delle Entrate resistette con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, esaminati i motivi di ricorso, ha ritenuto che il secondo e il quarto motivo sollevino una questione interpretativa di rilevanza nomofilattica, relativa al concetto di stima reddituale prevista per gli immobili appartenenti alla categoria D (con specifico riguardo a quelli destinati ad attività alberghiera) ai sensi degli artt. 15 e ss. del d.P.R. n. 1142 del 1949, i quali fanno riferimento al “canone annuo di fitto”.

La Corte ha rilevato che la questione merita un approfondimento al fine di verificare in che termini e secondo quali modalità la stima reddituale, ancorata al canone locativo annuo, sia applicabile in ipotesi di alberghi, anche in considerazione delle peculiarità del contratto di affitto delle camere di albergo, nonché di verificare se il paragrafo 50 della Istruzione III del 28 giugno 1942, emanata dalla Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali (secondo cui “La determinazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del fitto ritratto o ritraibile, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nella località è in uso il sistema dell’affitto”), possa essere riferito anche alla singola stanza d’albergo, ritenendola ricompresa nella categoria delle “unità immobiliari”.

La Corte ha richiamato il precedente di legittimità (Cass. n. 8144 del 2022), che ha ritenuto rispettato il criterio legale quando l’Ufficio, muovendo dal prezzo medio delle camere, ha determinato il ricavo lordo e ha assunto un canone di affitto pari a una percentuale del ricavo, prescindendo dall’indagine del mercato locativo. Tuttavia, la Corte ha ritenuto che la questione, per la sua rilevanza e per l’esistenza di profili di novità, giustifichi la trattazione in pubblica udienza, al fine di offrire un contributo ermeneutico uniforme. La Corte, pertanto, ai sensi dell’art. 375 c.p.c., ha disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza, riservandosi la decisione nel merito all’esito della discussione.

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