Servitù per destinazione del padre di famiglia: onere del giudice di rinvio e accertamento di fatto (Cass. civ. Sez. 2 n. 21769 del 25.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia è equipollente alla costituzione per titolo negoziale, non ravvisandosi alcuna graduatoria tra le diverse modalità costitutive. In sede di rinvio, il giudice è tenuto ad accertare se l’opera sia stata installata dal proprietario dei fondi prima della separazione, se sia destinata in via permanente al servizio del fondo dominante e se presenti i caratteri della visibilità e della stabilità. L’apparenza si identifica nell’oggettiva e permanente presenza di opere suscettibili di essere viste che denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro. La valutazione del giudice di merito circa la sussistenza di tali presupposti è incensurabile in sede di legittimità.

Il Fatto

Con contratto preliminare del 14.12.2009, il promissario acquirente promise di acquistare da una società un appartamento, dotato di impianto di condizionamento la cui unità esterna doveva essere installata sul terrazzo di proprietà di terzi, da gravare di servitù. Il promissario acquirente, lamentando l’inadempimento della promittente venditrice per la mancata costituzione della servitù, ottenne decreto ingiuntivo per la restituzione del doppio della caparra, avversato dalla società.

La Corte d’appello confermò l’inadempimento, ma la Cassazione, con ordinanza rescindente, affermò l’equipollenza tra la costituzione per destinazione del padre di famiglia e quella negoziale, demandando al giudice di rinvio l’accertamento dei relativi presupposti. La Corte di rinvio accertò l’avvenuta costituzione della servitù e dichiarò l’inadempimento del promissario acquirente, riconoscendo alla società il diritto di trattenere la caparra. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione il promissario acquirente.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha trattato congiuntamente i primi tre motivi, vertenti sull’omesso esame di fatti decisivi e sulla violazione degli artt. 384 c.p.c., 1061 e 1062 c.c. Il ricorrente lamentava che il giudice di rinvio avesse omesso di accertare la preesistenza dell’installazione dell’unità esterna rispetto alla vendita al terzo e l’univoca preordinazione dell’opera al servizio del fondo dominante.

La Suprema Corte ha ritenuto i motivi infondati. Ha rilevato che, alla luce del principio di diritto affermato dall’ordinanza rescindente, il giudice di rinvio aveva correttamente compiuto gli accertamenti demandati, verificando l’installazione dell’unità esterna in un momento in cui entrambe le unità immobiliari erano di proprietà della promittente venditrice. Tale convincimento è stato tratto da plurime evidenze probatorie, tra cui la missiva del promissario acquirente, la comparsa di costituzione nel giudizio di opposizione e una fotografia dell’unità esterna.

La Corte ha poi ribadito che l’apparenza della servitù si identifica nell’oggettiva e permanente presenza di opere che denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell’altro, citando i precedenti giurisprudenziali. Ha inoltre precisato che la servitù è costituita ope legis al momento della separazione dei fondi, quando esistano opere o segni manifesti di una situazione di subordinazione o servizio, indipendentemente da qualsiasi volontà dell’unico proprietario.

L’accertamento in concreto svolto dalla Corte d’appello, basato sulla ricostruzione dello stato dei luoghi e sulla valutazione delle prove, è stato ritenuto un giudizio di fatto non sindacabile in sede di legittimità, in quanto sorretto da una motivazione adeguata e non illogica. Il quarto motivo, riguardante la violazione dell’art. 244 c.p.c., è stato dichiarato inammissibile per genericità, non avendo il ricorrente riportato i capitoli di prova di cui era stata chiesta l’ammissione.