Accatastamento D/7 degli immobili portuali con autonomia reddituale: irrilevante il pubblico interesse dell’attività (Cass. civ. Sez. 5 n. 19668 del 13.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di classamento catastale, gli immobili situati in ambito portuale, ancorché destinati a finalità di pubblico interesse e affidati in concessione a privati, non possono essere inseriti nella categoria E/1 qualora presentino un’autonomia funzionale e reddituale, derivante dal loro impiego per scopi imprenditoriali di natura commerciale o industriale. L’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262/2006, convertito con modificazioni dalla l. n. 286/2006, vieta l’inclusione nel gruppo E di tali immobili, escludendo ogni rilievo al criterio della mera localizzazione in area portuale. L’eventuale natura di pubblico interesse dell’attività esercitata non è dirimente, poiché il servizio può essere in concreto erogato secondo modalità economiche e remunerative tipiche dell’impresa commerciale, con conseguente attribuzione della categoria D/7.

Il Fatto

La società contribuente, titolare di una concessione per la gestione di servizi portuali rilasciata dall’Autorità Portuale, aveva presentato una dichiarazione DOCFA attribuendo la categoria catastale E/1 ad un fabbricato destinato a deposito, stoccaggio, miscelazione ed insacco di merci, a seguito di lavori che ne avevano variato la consistenza. L’Agenzia delle Entrate rettificava il classamento, attribuendo all’unità immobiliare la categoria D/7, sul presupposto che gli immobili destinati ad uso commerciale non potessero rientrare nella categoria E/1.

La Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso della società, mentre la Commissione Tributaria Regionale, accogliendo l’appello, riteneva che gli immobili destinati ad attività portuali fossero strettamente funzionali all’impresa marittima e privi di autonomia reddituale, anche in considerazione del carattere di pubblico interesse delle attività svolte in regime di concessione. Avverso tale decisione proponeva ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente esaminato il quarto motivo, relativo alla dedotta nullità dell’avviso di accertamento per difetto di motivazione, dichiarandolo inammissibile per carenza di interesse. Il giudice di appello, passando all’esame del rapporto sostanziale e verificando la correttezza della classificazione catastale, aveva implicitamente disatteso l’eccezione di vizio formale dell’atto, avendo ritenuto l’avviso legittimo sotto tale profilo. In assenza di un ricorso incidentale condizionato da parte della contribuente non totalmente vittoriosa, la questione non poteva trovare ingresso nel giudizio di legittimità.

Nel merito, la Corte ha ritenuto fondato il primo motivo, affermando che la qualificazione nel gruppo E è propria esclusivamente di quegli immobili con una marcata caratterizzazione tipologico-funzionale che li rende sostanzialmente incommerciabili ed estranei ad ogni logica di produzione industriale. L’art. 2, comma 40, del d.l. n. 262/2006 vieta espressamente l’inclusione in tali categorie di immobili destinati ad uso commerciale o industriale qualora presentino autonomia funzionale e reddituale.

Gli ermellini hanno chiarito che, per un corretto censimento degli immobili ubicati in area portuale, non può essere utilizzato il criterio formale della localizzazione, ma occorre accertare lo svolgimento dell’attività secondo parametri imprenditoriali. L’interesse generale allo svolgimento dell’attività non esclude che questa sia esercitata con criteri economici tipici dell’impresa commerciale. La trasformazione in società delle compagnie portuali, operata dalla l. n. 84/1994 in attuazione del principio di libera concorrenza, ha del resto evidenziato la distinzione tra l’impresa lucrativa e lo svolgimento di un servizio pubblico.

Quanto alla l. n. 205/2017, che ha previsto il censimento in categoria E/1 delle banchine e aree portuali anche se affidate in concessione a privati, la Corte ha precisato che si tratta di disposizione innovativa valevole solo per il futuro, con decorrenza dal 2020. Essa non può essere interpretata retroattivamente, ma conferma la legittimità del diverso regime precedente, basato sulla verifica dell’autonomia funzionale e reddituale del bene. Nella specie, risultando acclarato che i locali erano utilizzati da un’impresa marittima per finalità economiche, la sentenza impugnata ha fatto malgoverno del principio, dovendosi attribuire la categoria D/7 anziché E/1.

Conseguentemente, accolto il primo motivo, dichiarato assorbito il secondo ed inammissibili il terzo ed il quarto, la Corte ha cassato la sentenza e, decidendo nel merito ai sensi dell’art. 384 c.p.c., ha rigettato l’originario ricorso della società contribuente.