Stima errata dell’esperto: la chance perduta non esige la prova del prezzo alternativo (Cass. civ. Sez. III n. 22597/2026)

Principi di diritto (Massima)
L’erronea rappresentazione delle caratteristiche e del valore dell’immobile da parte dell’esperto nominato nella procedura esecutiva, ove incida sulla determinazione dell’aggiudicatario, integra perdita di chance patrimoniale: la concreta possibilità di partecipare alla gara e formulare l’offerta su una corretta rappresentazione del bene. Ai fini del risarcimento non è richiesta la prova certa che, senza l’errore, l’acquirente si sarebbe aggiudicato l’immobile a prezzo inferiore; basta la dimostrazione, anche presuntiva, della serietà e apprezzabilità della possibilità perduta. La liquidazione è equitativa, per criteri probabilistici e inferenze induttive, muovendo dai dati oggettivi accertati, compresa la divergenza tra valore stimato e valore effettivo, e indicando il criterio adottato. Natura competitiva dell’asta e previa visione del bene non possono essere valorizzate in modo automatico per escludere o ridurre il danno.

Il Fatto

Un’acquirente si era aggiudicata all’asta un immobile stimato da un geometra incaricato dalla procedura. Sospettando di aver pagato un prezzo non corrispondente al valore reale, promuoveva accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c.: il consulente riscontrava difformità su superficie, caratteristiche strutturali e condizioni del fabbricato, quantificando la sopravvalutazione in euro 41.000,00. Seguiva azione ex art. 702-bis c.p.c. contro il professionista, che chiamava in manleva la propria compagnia assicuratrice.

Convertito il rito dopo il rifiuto di una prima proposta conciliativa, il giudice disponeva il rinnovo della consulenza. Il nuovo ausiliario accertava una significativa difformità della situazione reale rispetto alla perizia originaria quanto a consistenza, potenzialità edificatoria e omissione di rilevanti carenze strutturali e difformità edilizie, quantificando la differenza tra valore stimato e valore effettivo in euro 78.000,00. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, liquidando in via equitativa euro 19.500,00 — un quarto della differenza — e ponendo a carico dell’attrice parte delle spese di lite e per intero quelle di C.T.U., in ragione del rifiuto di una proposta conciliativa superiore all’importo poi riconosciuto.

La Corte d’appello di Genova rigettava il gravame. Qualificava il pregiudizio come perdita di chance, ravvisando nella condotta del professionista un elemento perturbatore. Riteneva però che l’attrice non avesse dimostrato che, con una stima corretta e un minor prezzo base, avrebbe conseguito l’aggiudicazione a prezzo inferiore. Valorizzava l’incertezza sulle dinamiche di gara — un minor prezzo base avrebbe potuto attrarre più partecipanti e far salire l’offerta finale — la previa visione dell’immobile da parte dell’acquirente, l’aggiudicazione comunque avvenuta sopra la base d’asta e la possibile autonomia dei criteri di formulazione dell’offerta. Concludeva che, accertato il danno evento, difettava la prova del danno conseguenza. Seguiva ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

Primo e secondo motivo, esaminati congiuntamente, sono fondati. La Corte muove dalla definizione: il danno da perdita di chance non si identifica con il mancato conseguimento del risultato utile, ma con la perdita attuale di una possibilità seria, concreta e apprezzabile di conseguirlo. Postula la dimostrazione, anche presuntiva, di un’occasione favorevole causalmente incisa dalla condotta illecita; non richiede la prova certa che, senza l’illecito, il risultato finale sarebbe stato raggiunto. Opinare diversamente priva la chance della sua autonomia concettuale, convertendo surrettiziamente la prova della possibilità perduta nella prova del risultato non realizzato. La chance patrimoniale è entità giuridicamente ed economicamente valutabile, distinta dal bene finale; la sua risarcibilità esige una possibilità concreta e non meramente ipotetica, accertata secondo il criterio del “più probabile che non”, con successiva commisurazione del risarcimento al grado di probabilità (Cass. n. 5641/2018; n. 28993/2019; n. 2261/2022; n. 27633/2023; n. 18568/2024).

Sulla responsabilità dell’esperto della procedura esecutiva la Corte richiama due precedenti. Il primo esclude che la partecipazione all’asta sia di per sé attività aleatoria tale da neutralizzare l’incidenza causale dell’errore estimativo, e ancora il danno alla differenza tra prezzo corrisposto e prezzo presumibilmente pagato in assenza dell’elemento perturbatore, con individuazione del minor prezzo presumibile rimessa a inferenza induttiva (Cass. n. 2359/2010). Il secondo precisa che il perito di stima risponde verso l’aggiudicatario a titolo extracontrattuale quando siano accertati il comportamento doloso o colposo, la significativa alterazione della situazione reale del bene e l’incidenza causale di tale alterazione sul consenso dell’acquirente (Cass. n. 13010/2016).

L’errore della Corte territoriale è individuato con precisione: dato atto dell’errore estimativo e della sovrastima, ha spostato l’accertamento dal piano della perdita della possibilità a quello della perdita del risultato, pretendendo la prova di uno sviluppo alternativo della gara non ricostruibile in termini di certezza. L’incertezza sulle dinamiche concorsuali non è fattore impeditivo del danno: è il terreno proprio della valutazione probabilistica rimessa al giudice di merito. Può incidere sulla misura della liquidazione, non legittimare la richiesta di prova certa dell’esito alternativo né la compressione del danno su variabili ipotetiche prive di riscontro. Il principio per cui il giudizio prognostico è apprezzamento di fatto riservato al merito (Cass. n. 2191/2026) non sottrae al sindacato di legittimità l’errore consistito nell’applicazione di un criterio probatorio difforme da quello proprio della chance.

Censurato anche il rilievo dato alla previa visione dell’immobile. Essa può rilevare rispetto a difformità immediatamente percepibili con l’ordinaria diligenza dell’offerente (Cass. n. 15729/2011), non per neutralizzare l’affidamento nella perizia quanto a dati tecnici che richiedono competenze specialistiche: consistenza effettiva, caratteristiche strutturali, condizioni del fabbricato, potenzialità edificatoria. Diversamente si trasferirebbe sull’interessato un onere di verifica sovrapponibile a quello dell’esperto, svuotando di funzione la stima posta a base della vendita. La verifica sulla riconoscibilità in concreto manca nella sentenza impugnata. La Corte precisa infine che la differenza di euro 78.000,00 non si identifica automaticamente con il danno risarcibile né impone la liquidazione integrale: costituisce il parametro oggettivo da cui muovere per apprezzare, per inferenze presuntive e ragionevole probabilità, la misura della chance perduta. Ne deriva la violazione degli artt. 2697 e 1226 c.c.: onere probatorio aggravato e liquidazione equitativa usata non come strumento di commisurazione, ma come mezzo di compressione del pregiudizio. Assorbiti terzo e quarto motivo, cassazione con rinvio alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione, anche per le spese.