Ruralità strumentale: conta il nesso effettivo con l’attività agricola (Cass. civ. Sez. V n. 23872/2026)

Principi di diritto (Massima)
La ruralità strumentale di un immobile deve essere accertata considerando congiuntamente le sue caratteristiche strutturali e tipologiche e la concreta destinazione all’attività agricola. È necessario verificare la sussistenza del rapporto funzionale tra il bene e l’attività effettivamente esercitata sul fondo. Il mancato utilizzo dell’immobile non esclude automaticamente il carattere rurale, ma assume rilievo quando costituisce indice del mutamento di destinazione o della cessazione della strumentalità. Occorre inoltre verificare se il fabbricato possa essere funzionalmente destinato alla nuova attività agricola senza radicali trasformazioni.

Il Fatto

Una società agricola aveva chiesto il riconoscimento del requisito di ruralità per alcune unità immobiliari originariamente destinate all’allevamento suino. L’Amministrazione finanziaria aveva negato il riconoscimento. La Commissione tributaria regionale, confermando la decisione di primo grado, aveva invece ritenuto che la cessazione dell’allevamento non comportasse automaticamente la perdita della ruralità, considerando che gli immobili conservavano le originarie caratteristiche costruttive e venivano parzialmente utilizzati per la conservazione di attrezzi e scorte agricole.

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione, contestando la permanenza della strumentalità rispetto all’attività agricola concretamente svolta e deducendo anche la sproporzione tra la consistenza dei fabbricati e l’estensione del terreno.

La Motivazione della Corte

La Cassazione accoglie i primi due motivi. Richiamando l’art. 9, comma 3-bis, d.l. n. 557/1993 e l’art. 1, comma 5, d.P.R. n. 139/1998, afferma che la ruralità strumentale non può essere desunta esclusivamente dalle caratteristiche originarie dell’immobile. L’accertamento richiede una verifica della compatibilità tipologico-funzionale del bene con l’attività agricola effettivamente praticata.

La strumentalità presenta quindi una duplice componente. Una è oggettiva e riguarda le caratteristiche strutturali e tipologiche dell’immobile. L’altra è fattuale e concerne la sua concreta destinazione. I due elementi devono concorrere, perché il riconoscimento della ruralità presuppone che l’unità immobiliare sia effettivamente funzionale all’attività agricola cui è asservita.

La Corte precisa che il mancato utilizzo del fabbricato secondo la sua originaria funzione non comporta necessariamente la perdita della ruralità. Occorre però accertare se tale situazione costituisca un indice della rottura del nesso strumentale. Ciò può avvenire quando sia cessata l’attività cui il bene era destinato e le sue caratteristiche non risultino più idonee, senza radicali trasformazioni, a servire la diversa attività agricola concretamente svolta.

Nel caso esaminato, la Commissione regionale non aveva verificato se la cessazione dell’allevamento avesse determinato il venir meno della strumentalità degli immobili né se la loro originaria configurazione fosse compatibile con la successiva attività di coltivazione. Aveva inoltre rilevato l’utilizzo soltanto parziale dei fabbricati per attrezzi e scorte, senza determinarne precisamente la consistenza e la compatibilità con la nuova funzione servente.

La sentenza viene pertanto cassata. La causa è rinviata al giudice tributario di secondo grado affinché proceda a un nuovo esame applicando i criteri indicati dalla Cassazione.