Distanze edilizie: la deroga richiede un ambito territoriale specifico (Cass. civ. Sez. II n. 24716 del 19.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le prescrizioni degli strumenti urbanistici locali sulle distanze integrano il codice civile e hanno valore normativo, sicché il giudice deve conoscerle d’ufficio quando la parte ne deduce la violazione. Il medesimo regime si applica al piano particolareggiato astrattamente idoneo a introdurre deroghe per gruppi di edifici. La deroga prevista dall’art. 9, ultimo comma, del D.M. n. 1444 del 1968 opera, tuttavia, soltanto per un’area determinata o uno specifico gruppo di edifici inseriti in un assetto progettuale unitario. Il giudice deve inoltre verificare l’incidenza della normativa edilizia sopravvenuta sulla qualificazione della sopraelevazione e sul regime delle distanze applicabile.

Il Fatto

I proprietari di una struttura alberghiera convenivano in giudizio la società proprietaria dell’edificio confinante. Chiedevano l’arretramento o la demolizione di una sopraelevazione, di un vano tecnico, di balconi e di altre opere asseritamente realizzate in violazione delle distanze legali. Domandavano anche il risarcimento del danno.

Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda e ordinava alcune demolizioni. La Corte di appello sostituiva in parte tale ordine con l’arretramento della sopraelevazione a tre metri dal fabbricato frontistante e dei balconi a un metro e mezzo dal confine. La società proponeva ricorso principale. I proprietari resistevano e proponevano ricorso incidentale.

La Motivazione della Corte

La Cassazione rigetta il ricorso principale. La documentazione prodotta soltanto in appello non poteva essere acquisita senza la prova dell’impossibilità, non imputabile alla parte, di depositarla nel giudizio di primo grado. Poiché l’appello era iniziato nel 2017, non trovava applicazione il precedente criterio dell’indispensabilità del documento, espunto dall’art. 345 c.p.c. dopo la riforma del 2012.

La Corte esclude inoltre che il giudizio di legittimità possa riesaminare la priorità temporale delle costruzioni. Il giudice di merito non aveva potuto stabilire quale edificio fosse stato realizzato per primo. Le censure sul principio di prevenzione proponevano quindi una diversa lettura delle prove, estranea al sindacato di cassazione. Analoga valutazione riguarda la natura dei balconi, delle aperture e delle vedute.

Il primo motivo incidentale è respinto. Le prescrizioni dei piani regolatori e dei regolamenti edilizi comunali, quando disciplinano le distanze, costituiscono norme integrative del codice civile. Il principio iura novit curia consente quindi al giudice di acquisirne d’ufficio la conoscenza. La stessa conclusione vale per il piano particolareggiato che possa introdurre deroghe per gruppi di edifici ai sensi dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968.

È invece accolto il secondo motivo incidentale. La sentenza di appello non chiariva se il piano comunale riguardasse uno specifico ambito territoriale e comprendesse entrambi gli edifici. La deroga alle distanze statali non può derivare dalla sola destinazione ricettiva delle costruzioni. Occorre che lo strumento urbanistico individui un contesto determinato e regoli unitariamente i rapporti spaziali e dimensionali tra una pluralità di fabbricati.

Il giudice del rinvio dovrà anche verificare l’applicabilità dell’art. 2, comma 1-ter, del D.P.R. n. 380 del 2001 e coordinare la disciplina delle distanze con la legge n. 105 del 2024, sopravvenuta alla sentenza impugnata. Tale esame incide sulla qualificazione dell’intervento come nuova costruzione e sulla sua eventuale soggezione alle distanze vigenti. La sentenza è quindi cassata sul motivo accolto, con rinvio alla Corte di appello in diversa composizione.