La domanda di cancellazione dell’ipoteca è modalità esecutiva della sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 16623 del 27.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La domanda di condanna del promittente venditore alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile oggetto di contratto preliminare non ha carattere autonomo, ma costituisce modalità di esecuzione in forma specifica del preliminare medesimo, individuata come idonea ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli; essa è, pertanto, compresa nella più ampia domanda proposta ex art. 2932 c.c. e non richiede un’autonoma trascrizione, essendo sufficiente quella dell’atto di citazione originario. La sottoposizione del promittente venditore al concordato preventivo non fa venir meno l’obbligazione di trasferire l’immobile libero da gravami, né determina l’illegittimità della sentenza di condanna alla cancellazione dell’ipoteca, atteso che il divieto di cui all’art. 168 l.f. concerne le sole azioni esecutive e non si estende alle azioni di cognizione.

Il Fatto

Una società promittente venditrice aveva concluso un contratto preliminare per la vendita di un compendio immobiliare, da trasferirsi libero da pesi e ipoteche. Il promissario acquirente, dopo aver versato la quasi totalità del prezzo, aveva agito in giudizio ex art. 2932 c.c., deducendo l’inadempimento della controparte per la mancata estinzione di un mutuo garantito da ipoteca sull’immobile. Con la memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c., la parte attrice aveva introdotto anche la domanda di condanna alla cancellazione dell’ipoteca. Il Tribunale aveva accolto la domanda di trasferimento, con obbligo di cancellazione del mutuo ipotecario; la Corte d’appello aveva confermato la decisione, rigettando entrambi gli appelli.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente escluso l’inammissibilità della domanda di cancellazione dell’ipoteca, introdotta con la memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. Richiamando il principio delle Sezioni Unite n. 12310/2015, ha affermato che la modificazione della domanda può riguardare anche il petitum e la causa petendi, sempre che la domanda modificata risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio. Nel caso di specie, la questione dell’iscrizione ipotecaria era emersa sin dall’inizio della causa e la nuova domanda, diversa solo quanto al petitum, non alterava la causa petendi, fondata sull’inadempimento della società, né comprometteva le potenzialità difensive della controparte.

Quanto al merito, la Corte ha ribadito che la sentenza ex art. 2932 c.c. ha la funzione di far conseguire alle parti gli effetti del contratto non concluso, salvaguardando l’equilibrio sinallagmatico delle prestazioni. In caso di inadempimento del promittente venditore all’obbligo di trasferire l’immobile libero da gravami, il giudice può subordinare l’effetto traslativo alla cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli. Ne deriva che la richiesta di condanna alla cancellazione dell’ipoteca non ha carattere autonomo, ma costituisce modalità di esecuzione in forma specifica del preliminare, compresa nella domanda ex art. 2932 c.c. e, come tale, coperta dalla trascrizione dell’atto di citazione originario.

La Corte ha quindi escluso ogni contrasto con la disciplina del concordato preventivo. Ha richiamato il principio, già affermato dalle Sezioni Unite n. 7337/2024 in tema di fallimento, secondo cui la sottoposizione a procedura concorsuale non legittima il perdurare dell’inadempimento dell’obbligazione di far conseguire il bene libero da ipoteche. Ha inoltre precisato che l’azione ex art. 2932 c.c. non è un’azione esecutiva e che il divieto di cui all’art. 168 l.f. riguarda le sole azioni esecutive, non già le azioni di accertamento e di condanna in sede di cognizione. Quanto all’art. 184 l.f., l’eventuale impossibilità di soddisfare integralmente il creditore ipotecario non è conseguenza automatica dell’ammissione al concordato, ma dipende dalla consistenza dell’attivo e dalle condizioni del piano: circostanze non allegate dalla ricorrente, alla quale, in caso di mancata cancellazione, resta l’azione di risoluzione del rapporto derivante dalla sentenza e la garanzia per l’evizione.

Infine, la Corte ha rigettato il motivo di error in procedendo per omessa pronuncia, rilevando che i motivi di appello concernenti la violazione degli artt. 168 e 184 l.f. erano stati oggetto di diffusa disamina nella sentenza impugnata, con conseguente manifesta infondatezza del vizio dedotto.