Condono edilizio, ultimazione del rustico e tamponature esterne (TAR Campania n. 604 del 29.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condono edilizio, l’art. 31, comma 2, legge n. 47/1985, applicabile anche alla sanatoria straordinaria di cui alla legge n. 724/1994, fissa due criteri alternativi per verificare l’ultimazione delle opere: il criterio strutturale, per la nuova costruzione, e il criterio funzionale, per le opere interne o i manufatti non residenziali. Il criterio strutturale esige il completamento del rustico, inteso come opera mancante solo delle finiture ma comprensiva delle tamponature esterne. Un fabbricato privo dei muri perimetrali, quand’anche coperto, non presenta una volumetria definita e stabile e non può dirsi ultimato ai fini della sanatoria. Ne discende la legittimità del diniego di condono e, per la confermata abusività dell’opera, la sopravvenuta carenza di interesse a contestare l’autotutela dell’autorizzazione paesaggistica.

Il Fatto

La ricorrente presentava istanza di sanatoria straordinaria ai sensi della legge n. 724/1994 per un fabbricato realizzato in un Comune campano, destinato a uso residenziale e classificato catastalmente. L’autorizzazione paesaggistica era stata rilasciata nel 2014. Con provvedimento del 18 luglio 2022 il Comune rigettava l’istanza di condono e annullava in autotutela il titolo paesaggistico, richiamando le motivazioni già esposte nella comunicazione ex art. 10-bis legge n. 241/1990. Seguiva l’ordine di demolizione del 22 settembre 2022 e, nel 2023, il verbale di constatazione dell’inottemperanza.

La ricorrente impugnava il diniego, l’ordine di demolizione e, con motivi aggiunti, il verbale di inottemperanza. L’Amministrazione intimata non si costituiva. La causa giungeva alla decisione all’esito dell’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta il nodo dell’ultimazione dell’opera ai fini del condono. Richiama l’art. 31, comma 2, legge n. 47/1985, secondo cui si intendono ultimati gli edifici in cui sia stato eseguito il rustico e completata la copertura. La norma distingue poi il criterio strutturale, proprio della nuova costruzione, dal criterio funzionale, riferito alle opere interne e ai manufatti non residenziali.

Il Tribunale aderisce all’orientamento che identifica il rustico con la muratura priva di rifiniture, comprensiva delle tamponature esterne necessarie a realizzare in concreto i volumi. Richiama, in tal senso, la giurisprudenza amministrativa, tra cui Cons. giust. amm. Sicilia n. 287 del 2024, Cons. Stato, Sez. VI, n. 1826 del 2023, Cons. Stato, Sez. VII, n. 1502 del 2025 e TAR Campania n. 7602 del 2025. Le pareti esterne non possono considerarsi mere rifiniture.

Applicando tali coordinate, il Collegio rileva che il manufatto, benché provvisto di copertura, era (pacificamente) privo di muri perimetrali. Mancava quindi delle tompagnature e non presentava una volumetria definita e stabile. La struttura non poteva dirsi ultimata allo stato di rustico, come correttamente ritenuto dall’Amministrazione.

Il primo motivo di ricorso è pertanto infondato e viene respinto. Dal rigetto deriva, in via consequenziale, la carenza di interesse all’esame della censura sull’autotutela dell’autorizzazione paesaggistica, non potendo un suo eventuale accoglimento incidere sulla confermata abusività dell’opera. Restano confermati l’ordine di demolizione e il verbale di inottemperanza, impugnati in via derivata. I motivi aggiunti, avendo a oggetto un atto privo di autonoma portata lesiva, sono inoltre inammissibili. Ricorso e motivi aggiunti sono respinti; nulla sulle spese per assenza di costituzione della parte intimata.