Agevolazione acquisto interi fabbricati da imprese di costruzione: l'”intero” si riferisce alla proprietà, non alla ristrutturazione (Cass. civ. Sez. 5 n. 15192 del 20.05.2026)

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Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazione fiscale di cui all’art. 7 del d.l. n. 34/2019, l’aggettivo “intero” contenuto nella locuzione “trasferimenti di interi fabbricati” deve essere riferito all’acquisto della proprietà dell’immobile, e non alla sola attività di ristrutturazione o ricostruzione. Ne consegue che l’impresa di costruzione, per beneficiare dell’aliquota agevolata, deve acquisire la piena proprietà dell’intero fabbricato, non essendo sufficiente l’acquisto di una quota anche superiore al 75% del volume. La risposta all’interpello ex art. 11 della legge n. 212 del 2000 ha effetto vincolante solo per il contribuente istante e per la specifica questione oggetto dell’istanza, senza possibilità di estensione a casi analoghi riguardanti soggetti diversi. Inoltre, in caso di doppia conforme ai sensi dell’art. 348-ter c.p.c., il vizio di omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c. non è deducibile per cassazione, e l’inammissibilità di tale motivo determina l’inammissibilità, per difetto di interesse, degli altri motivi di ricorso.

Il Fatto

La società ricorrente acquistava alcune unità immobiliari di un fabbricato in Milano tramite decreti di trasferimento del Tribunale, versando l’imposta di registro nella misura ordinaria del 9%. Successivamente, con atto integrativo, dichiarava la volontà di avvalersi dell’agevolazione di cui all’art. 7 del d.l. n. 34/2019, trattandosi di operazione di trasferimento di fabbricato a favore di impresa di costruzione che avrebbe provveduto alla demolizione e ricostruzione, alienando almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato. L’Agenzia delle Entrate rigettava l’istanza di rimborso e la società impugnava il provvedimento di diniego. Sia il giudice di primo grado sia la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia respingevano le doglianze della contribuente, ritenendo che la norma agevolativa, di carattere eccezionale, non potesse essere interpretata estensivamente e che la società non avesse provato l’acquisto dell’intero fabbricato, né l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione sugli immobili non acquistati.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione esamina preliminarmente il primo motivo di ricorso, con cui la società deduceva l’omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., per non aver il giudice d’appello valutato le relazioni di asseverazione attestanti il conseguimento della classe energetica “B” NZEB. Tale censura viene ritenuta inammissibile, in quanto, ai sensi dell’art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c., il vizio non è deducibile in caso di impugnativa di pronuncia cosiddetta doppia conforme: la Corte distrettuale, pur aggiungendo argomenti ulteriori, si è fondata sul medesimo iter logico-argomentativo del giudice di prime cure in relazione ai fatti principali della causa. Il ricorrente, per evitare l’inammissibilità, avrebbe dovuto specificare le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni, dimostrandone la diversità, ma nulla ha dedotto in tal senso, né ha dimostrato il rapporto di derivazione diretta tra l’omesso esame e la decisione sfavorevole, come richiesto dalla giurisprudenza di legittimità.

Quanto al secondo motivo, con cui si denunciava la violazione dell’art. 7 del d.l. n. 34/2019, la Corte ne afferma l’infondatezza. L’aggettivo “intero” contenuto nella locuzione “trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione” deve essere riferito all’acquisto della proprietà dell’intero fabbricato, non alla sola attività di ristrutturazione o ricostruzione. La norma agevolativa, di carattere eccezionale, non ammette interpretazione analogica o estensiva. Nel caso di specie, la società aveva acquistato circa il 78% del fabbricato e non aveva provato di aver eseguito le opere di ristrutturazione anche sugli appartamenti non acquistati, essendosi limitata a produrre un accordo quadro che, per definizione, non dimostra l’esecuzione dei lavori.

La Corte affronta poi il tema dell’efficacia vincolante della risposta all’interpello ex art. 11 della legge n. 212 del 2000, richiamando la consolidata giurisprudenza di legittimità secondo cui tale efficacia opera esclusivamente in favore del contribuente istante e con riguardo alla specifica questione oggetto dell’istanza, senza possibilità di estensione a casi analoghi riguardanti soggetti diversi. Nella specie, la risposta n. 203/2023 invocata dalla società concerneva un’ipotesi differente, riguardando l’acquisto con un unico atto dell’89,02% del fabbricato, con la dichiarazione di intervenire con ristrutturazione anche sulle parti non acquistate, circostanza non riscontrabile nel caso in esame, in cui la percentuale di acquisto era inferiore di circa undici punti e mancava la prova dell’esecuzione dei lavori sulle unità non acquistate.

Da ultimo, la Corte rileva che, trattandosi di pronuncia fondata su una doppia ratio decidendi, l’inammissibilità del primo motivo di ricorso — in relazione alla statuizione che ha negato la dimostrazione dell’esecuzione dei lavori — determina l’inammissibilità, per difetto di interesse, del secondo mezzo. Infatti, anche qualora il secondo motivo dovesse risultare fondato, non potrebbe comunque giungersi alla cassazione della sentenza impugnata, che rimarrebbe ferma sulla base della ratio ritenuta corretta. L’assoluta novità della questione trattata fonda la compensazione delle spese di lite, ai sensi dell’art. 92, comma 2, c.p.c.