Recupero sottotetto, altezza 2,40 non è limite massimo senza opere sulla copertura (TAR Lombardia n. 3058 del 03.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’altezza media ponderale di metri 2,40 prevista dall’art. 63, comma 6, legge regionale n. 12/2005 per il recupero abitativo dei sottotetti integra il limite minimo di abitabilità e assume valore di limite massimo solo quando il raggiungimento di tale misura richieda modificazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde. Ove il recupero avvenga con opere meramente interne, entro la sagoma dell’edificio e senza alcun innalzamento della copertura, è ammissibile un’altezza media ponderale interna superiore a metri 2,40. In tale ipotesi non si configura una nuova costruzione, né uno snaturamento della ristrutturazione edilizia, restando l’intervento riconducibile all’accertamento di conformità di cui agli artt. 36 e 37 d.P.R. n. 380/2001. Imporre la riduzione dell’altezza interna già superiore alla soglia minima determina un ingiustificato peggioramento delle condizioni di vivibilità, senza alcuna lesione dell’interesse pubblico al controllo degli innalzamenti.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di una unità abitativa al sesto piano di uno stabile residenziale e di tre locali senza permanenza di persone posti al piano sottotetto, presentavano al Comune di Milano istanza di sanatoria per l’intervento di recupero ad uso abitativo del sottotetto. Le opere consistevano nella nuova distribuzione interna mediante due porte con relative spalle murarie, nell’aumento dell’altezza interna dei locali sino a centimetri 260, con esclusione del bagno, e nell’ampliamento dei serramenti esistenti nel rispetto dei rapporti aeroilluminanti.

Il Comune, dopo la comunicazione dei motivi ostativi ex art. 10 bis legge n. 241/1990, denegava il permesso di costruire in sanatoria e ordinava la demolizione delle opere ai sensi dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001. A fondamento del diniego poneva il contrasto dell’altezza raggiunta di metri 2,60 con gli artt. 63 e 64 legge regionale n. 12/2005, che indicherebbero metri 2,40 quale altezza massima e minima, e la mancata verifica della doppia conformità. I ricorrenti impugnavano il provvedimento davanti al TAR Lombardia.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente il secondo e il terzo motivo, ritenendoli fondati e assorbenti, e ne condivide le censure. Il punto di partenza è la ratio delle previsioni regionali: limitare la proliferazione disordinata e disorganica degli innalzamenti, per ragioni di controllo della conformazione delle edificazioni. Questa esigenza non si presenta quando la copertura dell’edificio resta immutata nella sua conformazione esterna.

Il Collegio ricostruisce il dato normativo. L’art. 63, comma 6, legge regionale n. 12/2005 richiede, per il recupero del sottotetto, che sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l’altezza media ponderale di metri 2,40, senza ulteriori prescrizioni: si tratta dell’altezza minima diretta a derogare all’altezza minima interna utile di metri 2,70 fissata dal d.M. Sanità 5 luglio 1975. L’art. 64, comma 1 consente le modificazioni di colmo, gronda e linee di pendenza delle falde unicamente al fine di assicurare i parametri dell’art. 63, comma 6, e nel rispetto dei limiti di altezza massima dello strumento urbanistico.

Da qui la conclusione: la norma introduce un’altezza minima in tutti i casi di recupero volumetrico e un’altezza massima solo quando la misura dei metri 2,40 sia conseguita mediante innalzamento delle linee di colmo e di gronda. Il limite massimo non sussiste, invece, quando il raggiungimento dei requisiti abitativi avvenga con opere meramente interne, entro la sagoma dell’edificio.

Il Collegio prende atto dell’orientamento consolidato di segno contrario e lo richiama analiticamente (Cons. Stato, Sez. IV, n. 1613 del 2021; Sez. II, n. 5664 del 2019; TAR Lombardia, Milano, Sez. II, n. 1351 del 2021, tra le altre), ma ne propone una parziale rivisitazione alla luce del dato letterale. Osserva che imporre i metri 2,40 come altezza minima e massima in ogni caso comporterebbe l’esecuzione di opere di riduzione dell’altezza interna, con un ingiustificato peggioramento della vivibilità e senza alcuna lesione dell’interesse pubblico, poiché nessun innalzamento è avvenuto.

Il Collegio aderisce infine all’insegnamento del Giudice d’appello, che ha ritenuto non condivisibile la lettura dell’altezza di metri 2,40 come limite massimo giammai superabile quando il recupero del sottotetto non richieda opere di sopraelevazione (Cons. Stato, Sez. VI, n. 7131 del 2024). Il ricorso è accolto, con assorbimento del primo e del quarto motivo, e il provvedimento di diniego è annullato; l’istanza di sanatoria dovrà essere riesaminata. Le spese sono compensate.