Difformità edilizie sostanziali e doppia conformità: il diniego di sanatoria ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001 nell’evoluzione dell’edilizia libera (TAR Abruzzo n. 236 del 05.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La sanatoria edilizia di cui all’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, nel testo vigente ratione temporis, postula la c.d. doppia conformità dell’opera alla disciplina urbanistica ed edilizia, tanto al momento della sua realizzazione quanto al momento della richiesta. L’accertamento della difformità sostanziale dell’intervento rispetto al titolo originario, con incremento di superfici e alterazione delle quote altimetriche, rende legittimo il diniego di sanatoria, senza che rilevi il tempo trascorso tra l’abuso e il provvedimento repressivo. In tali fattispecie, la natura vincolata del provvedimento sanzionatorio esclude ogni obbligo di motivazione rafforzata e ogni possibilità di comparazione degli interessi pubblici e privati.

Il Fatto

I ricorrenti, titolari di un ristorante, impugnavano il diniego di sanatoria per difformità nella realizzazione del fabbricato di loro proprietà, originariamente assentito con concessione edilizia del 1998. L’amministrazione comunale aveva respinto l’istanza presentata ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380/2001, ritenendo le opere realizzate non conformi agli strumenti urbanistici vigenti. Avverso tale provvedimento, i ricorrenti deducevano la violazione delle N.T.A. del P.R.G., del Regolamento edilizio e del PAI, nonché l’eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti, sostenendo l’insussistenza del contrasto con la normativa urbanistica e l’illegittimità del diniego per mancata considerazione delle osservazioni presentate in sede procedimentale.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha respinto il ricorso, ritenendo il diniego legittimo in quanto fondato su un’accurata istruttoria. Il Collegio ha rilevato che le difformità riscontrate sono sostanziali e non mere variazioni essenziali. In particolare, è emerso che la sanatoria concerne diverse parti dell’immobile con incremento di superficie al piano seminterrato, al piano terra e al primo piano residenziale. Il progetto, come realizzato, eccede le superfici massime realizzabili stabilite dall’art. 39 delle N.T.A., che disciplinano le modalità di calcolo delle superfici utili nette (mq. 1.164 consentiti sul lotto di mq. 2.329). Il progettista aveva omesso nel calcolo di verifica alcune superfici al pian terreno, c.d. zona filtro, e risultavano presenti altri interventi elusivi.

Il Tribunale ha ulteriormente evidenziato la violazione dell’art. 48, comma 3, delle N.T.A., relativo al calcolo dell’altezza massima dell’edificio. Il fabbricato è stato realizzato alterando la quota sul fronte ovest di circa mt. 3,40 rispetto al progetto approvato, trasformando di fatto il piano da interrato a seminterrato e superando l’altezza massima di mt. 7,50 prevista per la zona. Inoltre, a circa mt. 4,00 di distanza dalla parete ovest, è presente il vincolo di scarpata di cui al vigente PAI, che impone il rispetto di distanze minime dal ciglio, e di cui non si è tenuto conto nella fase dello sbancamento realizzato in difformità dal progetto originario. È stata accertata anche la violazione dell’art. 49, comma 6, delle N.T.A., che consente la realizzazione di terrazzini ricavati entro la falda di copertura nella misura massima del 25% della falda stessa, mentre sono stati realizzati balconi sui prospetti est ed ovest non previsti in origine.

Quanto alla destinazione d’uso, il Collegio ha rilevato che la gran parte dell’ampliamento del piano seminterrato, adibito a magazzino con altezza utile di mt. 2,85, risulta collegato al locale ristorante posto al piano terra tramite una nuova gradinata interna. Tale circostanza fa venir meno la verifica dell’art. 83 delle vigenti N.T.A., che limita al 30% la superficie destinata agli usi complementari. Sebbene il laboratorio artigianale e il ristorante siano entrambi ricompresi negli usi complementari, la superficie relativa al cambio di destinazione in ristorante non può eccedere l’originaria superficie approvata per il laboratorio artigianale, essendo già di per sé eccedente il limite del 30%.

Il TAR ha precisato che il diniego di sanatoria trova fondamento nella natura vincolata del provvedimento repressivo della violazione edilizia. L’istituto della sanatoria, come ricordato dai precedenti giurisprudenziali richiamati, richiede la doppia conformità dell’opera alla disciplina vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Non assume rilievo il lasso di tempo intercorso tra l’abuso e il provvedimento sanzionatorio, né è possibile alcuna comparazione tra gli interessi pubblici e l’interesse privato al mantenimento dell’opera abusiva. Il Collegio ha inoltre escluso la sussistenza della sanabilità parziale delle opere, non avendo i ricorrenti dimostrato la conformità di alcuna parte dell’intervento. Le spese di lite sono state compensate, in ragione della natura e peculiarità della controversia, relativa a un immobile acquistato con difformità edilizie già realizzate.