Veranda inglobata all’appartamento: nuova volumetria soggetta a permesso di costruire (TAR Campania n. 8349 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di una veranda sul balcone, poi inglobata nell’appartamento mediante la costruzione di un muro di tompagno e di nuove tramezzature, con copertura della relativa superficie, integra un intervento di ristrutturazione edilizia con creazione di nuova volumetria, soggetto a permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 del d.P.R. n. 380 del 2001. Non rilevano la natura interna dei lavori, le modeste dimensioni e la pretesa natura pertinenziale del manufatto, né è invocabile la tolleranza costruttiva del 2 per cento, che presuppone una difformità dal titolo e non una superfetazione realizzata in assenza di titolo. Il proprietario attuale della costruzione abusiva è destinatario dell’ordine di demolizione, senza che occorra accertare la sua responsabilità dell’abuso, e non è configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione di un illecito permanente.

Il Fatto

Il ricorrente è proprietario di un immobile in Napoli. Il Comune, sulla scorta dei rilievi eseguiti dalla Polizia Locale nel 2023, gli ha ingiunto la demolizione di opere ritenute abusive, consistenti in una veranda di circa tre metri quadrati posta sul balcone e in un muro di tompagno, con creazione di un nuovo vano.

Il ricorrente ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Campania. Ha dedotto la legittimità delle opere, realizzate dalla precedente proprietaria in forza di una denuncia di inizio attività del 2000 mai opposta, seguita da certificato di fine lavori e collaudo, l’irrilevanza della propria posizione di acquirente nel 2022 e la lesione dell’affidamento maturato. Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il ricorso. La presentazione della DIA del 2000 da parte dell’allora proprietaria non è contestata, ma il Comune ha sanzionato opere diverse e ulteriori rispetto a quelle assentite: la creazione di un nuovo vano, non ricompresa nei lavori oggetto della denuncia, ottenuta inglobando la veranda esistente nell’appartamento principale tramite l’edificazione di un muro sul balcone e la copertura della superficie.

Il sopralluogo del 2023 ha accertato la demolizione del muro di tompagno e la realizzazione di una tramezzatura in blocchi, mentre la chiusura del balcone è comprovata dalla documentazione fotografica prodotta dallo stesso ricorrente. L’intervento costituisce dunque una vera e propria ristrutturazione, che necessitava del permesso di costruire.

Sul piano della qualificazione giuridica assume rilievo decisivo la creazione di nuova volumetria, con alterazione dei prospetti e della sagoma dell’edificio. Il Tribunale richiama il proprio orientamento secondo cui la realizzazione di una veranda è intervento di trasformazione urbanistica ed edilizia con incremento di superfici e volumi, subordinato al permesso di costruire, trattandosi di nuovo locale autonomamente utilizzabile e non precario (TAR Napoli, Sez. IV, n. 2318 del 17.04.2019).

Non è dirimente il richiamo alla natura pertinenziale: l’intervento costituisce a tutti gli effetti una nuova costruzione, per l’aumento volumetrico e il mutamento del prospetto e della sagoma. Non soccorrono la natura interna dei lavori e le modeste dimensioni, né la soglia di tolleranza del 2 per cento, poiché non si è in presenza di difformità dal titolo ma di una superfetazione in assenza di nuovo titolo edilizio; il ricorrente, peraltro, ha evocato le tolleranze costruttive senza indicare alcun dato numerico.

Quanto agli ulteriori motivi, il proprietario di una costruzione abusiva può essere destinatario dell’ordine di demolizione senza che occorra stabilire se sia responsabile dell’abuso, e non è configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di illecito permanente, che il tempo non può legittimare. Le spese seguono la soccombenza.