Varianti essenziali e nuove istanze di permesso di costruire (TAR Valle d’Aosta n. 55 del 22.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
La variazione essenziale, che attiene alle modalità di esecuzione delle opere, si distingue dalla variante in senso proprio, che riguarda invece la richiesta di modifica del titolo autorizzativo. Mentre le varianti di non rilevante consistenza, che non comportano un sostanziale mutamento del progetto approvato, sono soggette al rilascio di un permesso in variante complementare, le varianti essenziali, caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto originario, richiedono un nuovo e autonomo permesso di costruire. Il complesso delle modifiche sostanziali apportate al progetto impone la presentazione di una nuova istanza e la conseguente nuova valutazione dell’Amministrazione, a nulla rilevando che le stesse siano state determinate dall’esigenza di adeguarsi a prescrizioni della Soprintendenza, ove tali modifiche non fossero da questa specificamente richieste. In caso di provvedimento plurimotivato, è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni espresse a sorreggere l’atto in sede giurisdizionale, con conseguente assorbimento delle censure relative alle altre parti del provvedimento.

Il Fatto

La società ricorrente presentava un’istanza per la realizzazione di un fabbricato residenziale. Dopo una lunga e complessa procedura, caratterizzata da richieste di integrazione documentale e da un contenzioso, il Comune comunicava i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza e, successivamente, respingeva definitivamente la domanda di permesso di costruire, fondando il diniego su tre ragioni: il ritardo nell’invio della documentazione integrativa, la non conformità del nuovo progetto al quadro di pericolo della zona e le modifiche sostanziali apportate al progetto originario. La società impugnava il provvedimento di diniego.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha innanzitutto respinto la censura con cui la ricorrente escludeva la sussistenza di modifiche sostanziali. Il Collegio ha richiamato la giurisprudenza consolidata che distingue la variazione essenziale dalla variante in senso proprio: solo quest’ultima, in quanto modifica di non rilevante consistenza, può essere assentita con un permesso in variante, mentre la prima, per la sua incompatibilità quali-quantitativa con il progetto originario, richiede un titolo edificatorio del tutto nuovo. Nel caso in esame, il progetto presentato in sede di integrazione documentale introduceva plurime modifiche, tra cui la suddivisione dell’edificio in due unità abitative anziché quattro e l’aumento delle aperture, modifiche che, nel loro complesso, integravano una variazione sostanziale.

Il TAR ha evidenziato che la necessità di adeguarsi alle prescrizioni della Soprintendenza non giustifica la mancata presentazione di una nuova istanza quando le modifiche vadano oltre quanto prescritto. Nel caso di specie, il parere di compatibilità paesaggistica conteneva prescrizioni puntuali e limitate, non corrispondenti alle più ampie modifiche progettuali realizzate. A conferma della sostanziale novità del progetto, l’Ufficio tecnico comunale aveva registrato l’integrazione come una “nuova pratica edilizia”.

Il TAR ha poi ritenuto infondata anche la censura relativa alla violazione dell’art. 38, comma 8, della legge regionale n. 11/1998, che consente di autorizzare interventi in zone inedificabili solo previo accertamento della compatibilità con il nuovo quadro di pericolo. La relazione tecnica prodotta dalla stessa ricorrente evidenziava la presenza di dissesti, con particolare riferimento a fenomeni di caduta massi, e la circostanza che le opere di mitigazione avrebbero ridotto ma non eliminato la vulnerabilità dell’area.

Il Collegio ha quindi concluso che la decisione del Comune non era irragionevole, considerata la discrezionalità tecnica di cui gode l’Ente locale, e che la legittimità del diniego sarebbe rimasta immutata anche se il progetto fosse stato riqualificato come nuova istanza. Il ricorso è stato respinto e le spese integralmente compensate.