Revisione tabelle millesimali e natura contrattuale del regolamento (Cass. civ. Sez. II n. 4827/2026)

Principi di diritto (Massima)
La natura contrattuale delle tabelle millesimali non impedisce la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., ove i condomini non abbiano espressamente dichiarato di accettare che le quote vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dagli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c. La revisione è giustificata dall’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito, non dall’errore vizio del consenso. In tema di ripartizione delle spese per le scale, i proprietari dei piani terreni o seminterrati possono essere esonerati dalla compartecipazione quando non fruiscono in concreto del servizio.

Il Fatto

Una condomina ha proposto, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., domanda di revisione delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, deducendo che due appartamenti avevano avuto un incremento di superficie per l’annessione delle sovrastanti soffitte, trasformate in locali abitabili, e che un altro appartamento, di pari superficie ma con accesso dall’androne condominiale, aveva nella tabella delle scale un valore inferiore al suo. Il Tribunale ha accolto la domanda. La Corte d’Appello di Genova ha rigettato il gravame dei proprietari degli appartamenti interessati, confermando la revisione. I condomini soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. Quanto al primo motivo, ha ritenuto infondata la censura di motivazione apparente, richiamando l’indirizzo delle Sezioni Unite (n. 8053/2014 e n. 8038/2018) secondo cui il sindacato di legittimità sulla motivazione è ridotto al minimo costituzionale e si esaurisce nelle ipotesi di mancanza assoluta, motivazione apparente, contrasto irriducibile o motivazione perplessa, esclusa la mera insufficienza. La sentenza impugnata presenta una motivazione coerente e non affetta da tali anomalie.

La Corte ha dichiarato inammissibili il secondo e il quarto motivo, con cui i ricorrenti contestavano l’accertamento della modifica di notevole entità degli appartamenti e la prova della destinazione abitativa delle soffitte. Tali censure miravano a una rivalutazione delle prove (consulenza tecnica d’ufficio e testimonianze) non consentita in sede di legittimità. Quanto alla sentenza penale del 2011, la Corte ha rilevato la genericità del motivo, non avendo i ricorrenti specificato la tempestività e la decisività della deduzione.

La Corte ha ritenuto infondato il terzo motivo, con cui si eccepiva la natura contrattuale delle tabelle. Ha ribadito che la dichiarazione di accettazione delle tabelle ha valore negoziale solo se i condomini hanno espressamente dichiarato di accettare che le quote vengano determinate in modo difforme dalla legge. In assenza di tale dichiarazione, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c. è ammissibile, essendo giustificata dall’obiettiva divergenza tra il valore effettivo e quello proporzionale attribuito. Ha infine ritenuto infondato il quinto motivo, relativo all’esclusione dell’unità abitativa con accesso esterno dalla tabella delle scale, richiamando il principio per cui i proprietari che non fruiscono concretamente del servizio possono essere esonerati dalla compartecipazione alle relative spese.

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