Prevalenza della legge statale sul regolamento comunale nel calcolo della volumetria ai fini del condono (Cass. pen. n. 13145/2026)

Principi di diritto (Massima)
La normativa sul condono edilizio, in particolare l’art. 39 della legge n. 724 del 1994, costituisce una disciplina di favore e di stretta interpretazione, che non consente a regolamenti comunali di escludere taluni volumi (quali i locali seminterrati) dal computo della volumetria complessiva ai fini del raggiungimento del limite di 750 mc. per le nuove costruzioni. L’immobile abusivo deve essere considerato nella sua unitarietà, senza che possano essere sottratti al calcolo volumi in ragione di caratteristiche strutturali, di destinazione d’uso o di eventuali ripartizioni interne, che non trovano alcun fondamento nella disciplina statale di sanatoria. La nozione di “ultimazione” dell’opera, richiesta per il condono, deve essere intesa secondo i principi affermati dalla legge n. 47 del 1985, e quindi come completamento del rustico con le tamponature perimetrali, senza che possano rilevare distinzioni interne alla costruzione. Il giudice dell’esecuzione non può revocare l’ordine di demolizione sulla base di una nuova determinazione amministrativa che, facendo applicazione di norme regolamentari comunali, escluda dal computo volumi già considerati al momento del rilascio del titolo edilizio in sanatoria, poiché ciò determinerebbe un’inammissibile modifica dei presupposti di fatto e di diritto della condanna.

Il Fatto

La Corte di appello di Napoli, con ordinanza del 17 dicembre 2025, ha revocato l’ordine di demolizione emesso nei confronti della proprietaria, con riguardo a una sentenza di condanna per abuso edilizio divenuta irrevocabile nel 2006. La revoca era stata disposta sulla base di una determina del dirigente dell’ufficio tecnico del Comune di Pompei del giugno 2025, che, applicando il Regolamento Urbanistico Edilizio Comunale (RUEC), aveva escluso dal computo della volumetria il piano seminterrato, ritenendo così che l’immobile rientrasse nei limiti di 750 mc. previsti dall’art. 39 della legge n. 724 del 1994 per il condono.

Avverso tale ordinanza, il Procuratore Generale della Repubblica presso la Corte di appello di Napoli ha proposto ricorso per cassazione, deducendo la violazione dell’art. 39 della legge n. 724 del 1994, sostenendo che il regolamento comunale non poteva escludere volumi dal calcolo ai fini del condono, che la normativa paesaggistica impediva la sanatoria e che la motivazione era contraddittoria in ordine allo stato dei luoghi.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondato e assorbente il primo motivo. Ha richiamato il consolidato principio secondo cui la normativa sul condono edilizio, in quanto disciplina di favore, è di stretta interpretazione e non può essere integrata o modificata da fonti secondarie, quali i regolamenti comunali. L’art. 39 della legge n. 724 del 1994 fissa il limite volumetrico di 750 mc. per le nuove costruzioni senza alcuna distinzione tra piani fuori terra, interrati o seminterrati, né consente l’esclusione di volumi in ragione della loro destinazione o delle caratteristiche strutturali.

La Corte ha quindi censurato l’operato della Corte di appello, che aveva ritenuto di poter sottrarre dal computo il piano seminterrato, facendo applicazione degli artt. 32 e 34 del RUEC del Comune di Pompei, i quali escludono dal calcolo del volume i vani interrati e seminterrati che non producano aumento del carico urbanistico o non siano destinati alla stabile permanenza dell’uomo. Tale operazione è stata ritenuta illegittima, poiché la norma statale non contiene alcuna previsione in tal senso, e una regolamentazione comunale non può ampliare i benefici della sanatoria oltre quanto previsto dalla legge primaria. La Corte ha, altresì, ribadito il principio di unitarietà dell’immobile ai fini del calcolo della volumetria, escludendo che eventuali ripartizioni interne o caratteristiche dei locali possano influire sul computo complessivo, che deve essere effettuato sull’intera costruzione, come del resto richiesto dalla nozione di “ultimazione” del rustico ai fini del condono. L’ordinanza impugnata è stata, pertanto, annullata con rinvio alla Corte di appello di Napoli, con assorbimento degli ulteriori motivi.

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