La condanna alla cancellazione dell’ipoteca è modalità esecutiva della sentenza ex art. 2932 c.c. e non è preclusa dal concordato preventivo (Cass. civ. Sez. 2 n. 14492 del 15.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La domanda con cui il promissario acquirente chiede la condanna del promittente venditore alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile promesso in vendita non ha carattere autonomo, ma costituisce modalità di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, individuata come idonea ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli; essa, pertanto, deve ritenersi compresa nella più ampia domanda proposta ex art. 2932 c.c. e non richiede un’autonoma trascrizione ai fini dell’effetto prenotativo. L’azione ex art. 2932 c.c., di cui tale richiesta è modalità esecutiva, non ha ad oggetto il soddisfacimento diretto ed immediato di un credito pecuniario e non è qualificabile come azione esecutiva: il divieto di cui all’art. 168 l.f. (richiamato per il concordato preventivo dall’art. 169 l.f.) preclude ai creditori l’esercizio di azioni esecutive, ma non la proposizione di azioni di cognizione. L’accesso del debitore a una procedura concorsuale non giustifica il perdurante inadempimento all’obbligazione di procurare la cancellazione dei gravami sul compendio immobiliare, onde trasferirlo libero da essi; l’eventuale impossibilità di soddisfare integralmente il creditore ipotecario dipende dalla consistenza patrimoniale messa a disposizione dei creditori e dalle condizioni del piano, e va verificata in concreto.

Il Fatto

La società promittente venditrice e gli amministratori erano stati convenuti in giudizio dai promissari acquirenti, i quali, dopo aver versato la quasi totalità del prezzo, avevano allegato l’inadempimento della società, impossibilitata a partecipare al rogito per difficoltà economiche che le impedivano di estinguere un mutuo garantito da ipoteca sull’immobile. Gli attori avevano domandato, tra l’altro, che fosse dichiarato il trasferimento degli immobili in loro favore e la condanna della società alla cancellazione dell’ipoteca, domanda quest’ultima introdotta solo con la memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c.

Il Tribunale aveva dichiarato il trasferimento degli immobili, con obbligo di cancellazione del mutuo ipotecario, rigettando le domande verso gli amministratori. La Corte d’appello aveva confermato la decisione, rilevando che l’azione ex art. 2932 c.c. consente al promissario acquirente di ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso e che i limiti del concordato preventivo non si estendono alla domanda di esecuzione specifica.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo, relativo alla pretesa novità della domanda di cancellazione dell’ipoteca, rilevando che la questione dell’inammissibilità per novità non era stata dedotta con l’appello, sicché la nullità, non essendo stata fatta valere nei limiti propri del mezzo d’impugnazione, era ormai preclusa. La Suprema Corte ha altresì richiamato il principio delle Sezioni Unite n. 12310 del 2015, secondo cui la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 c.p.c. può riguardare anche il petitum e la causa petendi, purché la domanda modificata sia connessa alla vicenda sostanziale dedotta e non comprometta le potenzialità difensive della controparte.

Quanto ai motivi sulla legittimità della condanna alla cancellazione dell’ipoteca, la Corte ha affermato che la sentenza ex art. 2932 c.c. ha la funzione di far conseguire alle parti gli effetti del contratto non concluso e che la salvaguardia dell’equilibrio sinallagmatico impone di garantire al promissario acquirente l’acquisto del bene libero da gravami. La richiesta di condanna alla cancellazione dell’ipoteca non ha carattere autonomo, ma costituisce modalità di esecuzione in forma specifica del preliminare, risultando compresa nella più ampia domanda ex art. 2932 c.c.; ne deriva che non era necessaria un’autonoma trascrizione di tale richiesta, essendo sufficiente la trascrizione dell’atto di citazione originario.

La Corte ha quindi escluso il contrasto con la disciplina del concordato preventivo: l’azione ex art. 2932 c.c. non ha ad oggetto il soddisfacimento diretto di un credito pecuniario e si differenzia dalle azioni esecutive individuali, tanto che l’art. 168 l.f. preclude ai creditori solo l’esercizio di azioni esecutive, non di azioni di accertamento e di condanna. L’accesso alla procedura concorsuale non giustifica il perdurante inadempimento all’obbligo di procurare la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli, e l’eventuale impossibilità di soddisfare il creditore ipotecario non è conseguenza automatica dell’ammissione al concordato, ma dipende dalla consistenza patrimoniale e dal piano, sicché va verificata in concreto; in mancanza di indicazioni specifiche della ricorrente, la sentenza impugnata non può ritenersi illegittima. Qualora la cancellazione non sia eseguibile, ai promissari acquirenti non resta che l’azione di risoluzione del rapporto derivante dalla sentenza ex art. 2932 c.c., oltre alla garanzia per l’evizione.