Menzioni catastali e giudicato sull’accertamento ex art. 2932 cod. civ. (Cass. civ. Sez. 2 n. 1951 del 29.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
La presenza delle menzioni catastali di cui all’art. 29, comma 1-bis, l. n. 52/1985 costituisce condizione dell’azione di adempimento in forma specifica ex art. 2932 cod. civ., che deve sussistere al momento della decisione e il cui accertamento è acquisito al processo. Il mancato riscontro della sussistenza di tale condizione da parte del giudice integra un error in iudicando, censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., e non un vizio di contenuto-forma della sentenza produttivo di nullità. Ne consegue che, in difetto di specifica impugnazione sul punto, la pronuncia che abbia omesso l’accertamento delle menzioni catastali è coperta dal giudicato, non potendo la questione essere riproposta in sede di legittimità.

Il Fatto

Una promissaria acquirente conveniva in giudizio la promittente venditrice, chiedendo il trasferimento coattivo dell’immobile oggetto di una scrittura privata, condizionatamente al versamento del prezzo residuo. La convenuta negava che l’accordo integrasse un contratto preliminare e ne eccepiva la nullità, per l’apposizione di una condizione meramente potestativa legata all’esecuzione di lavori di ristrutturazione. Il Tribunale qualificava l’accordo come preliminare, escludeva la natura potestativa della clausola e disponeva il trasferimento, pronuncia confermata dalla Corte d’appello. Avverso la sentenza di secondo grado la soccombente proponeva ricorso per cassazione, deducendo, tra l’altro, la nullità della pronuncia di trasferimento per violazione della disciplina sulle menzioni catastali ed edilizie.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, premesso che le menzioni catastali ex art. 29, comma 1-bis, l. n. 52/1985 rappresentano una condizione dell’azione di adempimento in forma specifica, ne ha chiarito la natura processuale. Trattandosi di un fatto che deve formare oggetto dell’accertamento del giudice, la sentenza di trasferimento non è nulla per il mancato riscontro, ma l’eventuale omissione costituisce un error in iudicando, che, per il principio di assorbimento delle nullità nei mezzi di gravame, deve essere dedotto con l’impugnazione. In assenza di specifico appello sul punto, il vizio resta coperto dal giudicato. Nella specie, la ricorrente aveva contestato in appello solo la qualificazione del contratto e la natura della clausola, senza censurare la carenza dell’accertamento catastale, con conseguente inammissibilità dei motivi di ricorso.

Con riguardo alle menzioni edilizie, la Corte ha escluso la violazione dell’art. 40 l. n. 47/1985 e del d.P.R. n. 445/2000, valorizzando la declaratoria di regolarità urbanistica resa dalla promissaria acquirente. Tale produzione, consentita in caso di inadempimento del promittente venditore, era stata ritualmente effettuata, risultando l’identificazione della dichiarante dall’intervento del giudice istruttore e dalla sottoscrizione del verbale, elementi sufficienti a radicare l’imputabilità della dichiarazione.

Quanto alla qualificazione della scrittura, la Suprema Corte ha precisato che, in presenza di una puntuazione completa di clausole, opera una presunzione di perfezionamento contrattuale, superabile solo con prova contraria. I comportamenti successivi allegati dalla ricorrente non sono risultati idonei a vincerla, essendo il documento completo di tutti gli elementi essenziali del preliminare. Con riferimento alla clausola sull’esecuzione dei lavori per lo scarico, la Corte ha ritenuto non conferenti le censure, risultando l’interpretazione della clausola quale obbligo ulteriore, e non condizione sospensiva, sorretta dal termine finale fissato per la stipula del definitivo e non adeguatamente contestata. Il ricorso è stato pertanto rigettato.