La locazione turistica non imprenditoriale non richiede la SCIA (TAR Lazio n. 12801 del 13.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, esercitata in forma non imprenditoriale, costituisce atto dispositivo dell’immobile riconducibile al diritto di proprietà e alla libertà contrattuale: non ricade nell’ambito dell’art. 19 della legge n. 241/1990 e non richiede la segnalazione certificata di inizio attività, ma una mera comunicazione di inizio attività a fini di monitoraggio, a cui non corrispondono poteri conformativi o inibitori dell’amministrazione. La pubblicità su piattaforme elettroniche, anche gestite da terzi, è espressamente consentita per gli alloggi ad uso turistico e non costituisce prova dell’esercizio di un’attività di affittacamere soggetta a SCIA. L’onere di dimostrare la sussistenza degli elementi qualificanti l’attività recettiva imprenditoriale grava sull’amministrazione.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un appartamento, lo concedeva in locazione turistica per periodi variabili in modo occasionale e non organizzato. Roma Capitale, ritenendo che l’immobile fosse stato abusivamente destinato ad attività di affittacamere in assenza di SCIA, adottava una determinazione dirigenziale che dichiarava l’inefficacia della comunicazione di inizio attività prestata per la locazione turistica, con conseguente decadenza dai benefici e divieto di prosecuzione dell’attività.

Il ricorrente contestava la qualificazione operata dall’amministrazione: la fattispecie concreta sarebbe dovuta essere ricondotta a una locazione ad uso abitativo per finalità turistica, che non richiede un titolo abilitativo, e non all’attività di affittacamere.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha accolto il ricorso per assorbente fondatezza della censura di difetto di istruttoria. Le emergenze raccolte dall’amministrazione non sono risultate sufficienti a dimostrare che la prestazione fornita comprendesse servizi alla persona, come pulizia quotidiana, cambio della biancheria o servizio di ricezione, ad eccezione della sola messa a disposizione della biancheria.

Il TAR ha rilevato che la normativa regionale subordina la qualificazione dell’attività di affittacamere alla gestione in forma imprenditoriale, in forza dell’art. 4 del regolamento regionale. Tale circostanza non può essere desunta dal solo fatto che l’alloggio fosse pubblicizzato su piattaforme internet, fosse dotato di camere indipendenti con bagno e sistema di apertura con combinazione numerica o fosse privo di stanza comune.

Quanto alla pubblicità sulla piattaforma Booking, il Collegio ha condiviso la ricostruzione del ricorrente: anche l’esercizio della locazione turistica può essere accompagnato da attività promozionale, ai sensi dell’art. 12-bis, ultimo comma, del regolamento regionale n. 8/2015, come modificato dal R.R. n. 4/2017, che consente agli alloggi ad uso turistico di avvalersi di strumenti di promozione tramite piattaforme elettroniche gestite da terzi.

Il Giudice ha richiamato, inoltre, il principio affermato dal Cons. Stato, Sez. V, n. 2928/2025: la locazione di immobili a finalità turistica, se esercitata in forma non imprenditoriale, non ricade nell’ambito dell’art. 19 della legge n. 241/1990 e non è soggetta a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione. La mera offerta in locazione turistica richiede solo una comunicazione di inizio attività a fini di monitoraggio, alla quale non corrispondono poteri conformativi o inibitori; non è attribuito da alcuna norma il potere di rifiutare la ricezione della comunicazione né di inibire l’attività di locazione.