Acquisizione sanante: la proprietà passa solo con pagamento o deposito dell’indennità (Cass. civ. Sez. I n. 22596/2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento di acquisizione sanante ex art. 42-bis d.P.R. n. 327/2001 comporta il passaggio del diritto di proprietà sotto condizione sospensiva del pagamento delle somme dovute ovvero del loro deposito presso la Cassa Depositi e Prestiti. L’effetto traslativo si perfeziona solo quando le somme sono materialmente erogate o depositate: fino a quel momento il provvedimento è valido ma inefficace, il bene resta di proprietà privata e l’occupazione conserva carattere illegittimo. Il deposito non è formalità interna della P.A.: mutua la propria logica dagli artt. 1208 e seguenti c.c. e surroga a ogni effetto il pagamento diretto. Nella liquidazione dell’indennità il valore venale va determinato senza considerare l’opera pubblica realizzata, ma tenendo conto della destinazione urbanistica al momento dell’acquisizione.

Il Fatto

Un Comune pugliese aveva espropriato nel 2003 alcuni suoli già concessi in diritto di superficie novantanovennale a una cooperativa edilizia, per la costruzione di alloggi economici e popolari, in forza di convenzione del 7 settembre 2000 ex art. 35 della legge n. 865 del 1971. Il Consiglio di Stato annullava il decreto di esproprio (sentenza n. 611/2014) per scadenza del PEEP e conseguente inefficacia della dichiarazione di pubblica utilità. Seguivano l’inerzia del Comune, due giudizi di ottemperanza con nomina del Prefetto quale commissario ad acta, e l’imposizione all’ente di scegliere tra restituzione previa demolizione e acquisizione sanante. Con delibera n. 70/2019 il Comune esercitava il potere ex art. 42-bis, determinando l’indennità in euro 105.464,21 sulla base di un valore venale di euro 30,96/mq.

Nel giudizio di opposizione alla stima la Corte d’appello di Bari qualificava il suolo come edificabile, determinava il valore venale in euro 97,00/mq secondo il criterio del valore di trasformazione recepito dalla CTU, escludeva dalla base indennitaria il valore dei manufatti, riconosceva il pregiudizio non patrimoniale nella misura del 20% e liquidava l’indennità complessiva in euro 357.873,12, rigettando la domanda verso la cooperativa perché estranea al procedimento espropriativo. Gli eredi della proprietaria originaria proponevano ricorso con cinque motivi; il Comune ricorreva a sua volta, con altri cinque motivi, avverso la medesima ordinanza. I ricorsi venivano riuniti.

La Motivazione della Corte

La Corte accoglie un solo motivo, il secondo dei privati, e costruisce su di esso il nucleo dell’ordinanza. Il comma 4 dell’art. 42-bis dispone che il provvedimento di acquisizione comporta il passaggio del diritto di proprietà sotto condizione sospensiva del pagamento delle somme dovute, ovvero del loro deposito ai sensi dell’art. 20, comma 14. La Corte valorizza quella congiunzione, attribuendole funzione esplicativa — nel significato di “cioè”, “ossia” — e ne ricava che il trasferimento coattivo resta subordinato al pagamento dell’indennizzo, da intendersi perfezionato anche con il deposito presso la Cassa Depositi e Prestiti.

Il meccanismo opera come vera condizione sospensiva (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 705 del 14/01/2013): l’effetto traslativo si perfeziona solo ed esclusivamente all’atto dell’erogazione o del deposito. Il deposito non è formalità interna dell’amministrazione. Mutua la sua logica dagli artt. 1208 e seguenti c.c., dettati in tema di mora del creditore e deposito liberatorio, i quali realizzano un effetto estintivo e traslativo: come nel diritto privato il deposito liberatorio estingue l’obbligazione anche se il creditore rifiuta di ritirare la somma, così qui surroga a tutti gli effetti il pagamento diretto. La sua funzione è far uscire il denaro dalla disponibilità della P.A. e vincolarlo a favore del privato, integrando l’avveramento della condizione con effetto ex nunc. La regola risponde al principio di giustizia sostanziale “prima paghi e poi acquisti”: il pagamento è condicio iuris di un provvedimento valido ma inefficace, e il bene resta privato fino al deposito. Ne discende che la Corte territoriale ha anticipato indebitamente il momento traslativo, arrestando alla data della delibera il periodo indennizzabile al 5% annuo.

Il primo e il terzo motivo dei privati — entrambi diretti a includere nella base indennitaria il valore dei manufatti realizzati dalla cooperativa — sono infondati alla luce del principio consolidato per cui il valore venale va determinato senza considerare l’opera pubblica realizzata dalla P.A., tenendo conto della destinazione urbanistica al momento dell’acquisizione, che connota le attuali caratteristiche giuridiche di edificabilità del bene (Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 6622 del 12/03/2025; n. 25707 del 26/09/2024; n. 9871 del 13/04/2023). Quarto e quinto motivo inammissibili: involgono il merito e sollecitano una lettura alternativa dei fatti, che il vizio motivazionale dedotto non consente.

Il ricorso del Comune è integralmente respinto. Inammissibile il primo motivo, perché non si confronta con la ratio decidendi — la vocazione edificatoria attuale desunta dalla trasformazione già realizzata e dalla destinazione urbanistica residua — e contesta un apprezzamento tecnico insindacabile ove sorretto da motivazione logica e non apparente. Inammissibile il secondo: il Comune non dimostra che il vincolo del prezzo massimo di cessione ex art. 35 l. n. 865/1971 fosse ancora efficace, avendo la convenzione durata ventennale e risalendo l’acquisizione al 2019. Manifestamente infondato il terzo, poiché l’art. 42-bis, comma 5, non distingue tra suoli edificabili e non edificabili e commisura il pregiudizio non patrimoniale al valore venale determinato dal giudice. Inammissibile il quarto: nessuna inversione dell’onere probatorio, e le visure catastali non hanno valore probatorio sui diritti reali. Infondato il quinto: l’obbligazione indennitaria ex art. 42-bis grava esclusivamente sull’ente espropriante, i rapporti interni con la cooperativa attengono alla rivalsa e non alla legittimazione passiva, e la delibera comunale non può modificare la titolarità legale dell’obbligazione, che resta inderogabilmente pubblica. Cassazione con rinvio alla Corte d’appello di Bari in diversa composizione, anche per le spese; raddoppio del contributo unificato a carico del solo Comune.