Nullità della delibera condominiale: legittimazione del terzo proprietario (Cass. civ. n. 6489/2026)

Principi di diritto (Massima)
Il terzo proprietario di un bene, ancorché condomino, ha legittimazione ad impugnare per nullità la delibera condominiale che incida sul suo diritto di proprietà esclusiva o sul suo diritto reale di servitù, mediante azione di mero accertamento ai sensi dell’art. 100 c.p.c. L’interesse ad agire non è escluso dalla astratta esperibilità di azioni reali (rivendicazione, negatoria, confessoria servitutis) contro coloro che diano attuazione alla delibera, potendo il terzo chiedere l’accertamento della nullità della delibera per farne dichiarare l’inefficacia nei suoi confronti.

Il Fatto

Una società, proprietaria di un fondo terrâneo (cortile) gravato da servitù a favore del condominio, impugnava la delibera assembleare del 5 dicembre 2013 con cui il condominio aveva disciplinato l’esercizio della servitù sul cortile. Il Tribunale di Napoli Nord e, in appello, la Corte d’Appello di Napoli (sentenza n. 3669/2019 del 28 giugno 2019), negavano la legittimazione della società, ritenendo che la delibera non incidesse su diritti condominiali ma su un bene di proprietà esclusiva, sicché la società agiva come terzo e non come condomino.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, affermando il principio secondo cui la legittimazione ad impugnare la delibera condominiale deve essere distinta a seconda che si tratti di nullità o di annullabilità. Per l’annullabilità, la legittimazione spetta solo ai condomini, in quanto la delibera è vincolante per la compagine e solo essi sono interessati al corretto procedimento di formazione della volontà assembleare. Per la nullità, invece, la legittimazione spetta anche ai terzi, che possono agire con azione di mero accertamento ex art. 100 c.p.c., avendone interesse.

La Corte ha chiarito che la possibilità per il terzo di esperire azioni reali (rivendicazione, negatoria, confessoria servitutis) contro coloro che diano pratica attuazione al deliberato assembleare non elimina l’interesse a proporre l’azione di accertamento della nullità della delibera, per farne dichiarare l’inefficacia nei suoi confronti. Nel caso di specie, la società, proprietaria del fondo servente, era legittimata a far valere la nullità della delibera che incideva sul suo diritto, indipendentemente dalla sua qualità di condomino.

La Corte d’Appello aveva quindi errato nel negare in astratto la legittimazione della società, senza verificare la fondatezza della dedotta nullità della delibera in quanto incidente sul fondo servente oggetto di proprietà esclusiva. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione per un nuovo esame dell’impugnazione, alla luce del principio enunciato.

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